从“季节性使用”到“全时段价值”——文旅项目长租模式破解淡季空置难题

近年来，文旅产业正从规模扩张转向质量跃升，一些项目过度依赖短期流量炒作，重开发轻运营、重景观轻配套的问题仍然突出。如何在行业浮躁的氛围中沉下心来，真正以长期运营思维打磨产品与服务，是值得关注的现实问题。

近日，位于环京地区的北京山谷启动春季长租试住体验，十余组业主及游客参与其中，同期推出15天至30天的定制化长租体验套餐，为观察文旅项目在运营模式上求实求变提供了生动案例。

北京山谷景观

北京山谷由中国电建地产打造，定位为国际文旅康养度假区。与许多文旅项目不同，该项目在开发节奏上选择了“先配套后销售”，以实景呈现和配套落地来建立信任。从2023年一期开盘，到2025年二期开盘即清盘，再到2026年承平高速全线贯通后关注度持续攀升，其市场表现背后，是配套先行、运营落地的务实逻辑在起作用。这一实践对于当前文旅行业中普遍存在的预期强、兑现弱的问题，具有一定参考意义。

环京文旅市场长期面临“旺季一房难求、淡季资源闲置”的结构性矛盾，传统文旅地产多聚焦于短期度假需求，难以匹配全龄、全季、全周期的居住诉求。基于这一现实痛点，北京山谷尝试推出长租旅居模式，将文旅资产的使用价值从季节性延伸至全时段，为行业探索存量资源的高效利用提供了新思路。

在具体落地层面，北京山谷负责人表示，该项目针对不同客群设计了差异化方案。康养人群可依托社区内的康复医院进行健康管理和康复治疗，并结合温泉开展日常疗愈；亲子家庭则可参与户外活动与自然研学等托管式服务；候鸟旅居人群借助当地自然条件，实现“夏季避暑、冬季暖养”的跨季节居住。运营上推行“度假自住+空置托管”双模式，依托已落地的生活配套、管家服务与响应机制，使长租生活从基础居住向安心、舒心、健康的方向提升。这些做法将文旅服务从“有房可住”延伸到“住得下来、住得有品质”，有助于破解文旅项目淡季运营的普遍难题。

这一探索，并非单纯依靠商业概念的更新，而是建立在资源禀赋与专业配套的扎实基础上。项目地处燕山山脉生态核心区，森林覆盖率超过71%，负氧离子浓度远高于城市水平，夏季气温较北京城区低8至10摄氏度，气候宜人，具备长居康养的自然条件优势。温泉取自地下2600米深层，偏硼酸、偏硅酸等指标达到或超过医疗价值浓度标准，属于医疗级疗养用水，且户户私汤入户的设计使康养融入日常生活。相较普通文旅项目的景观式温泉，这种实用性与稀缺性兼具的资源配置，为项目提供了可持续的吸引力。

值得关注的是，项目配套建设了约4000平方米的康复医院，设置全科门诊、急救中心、康复中心、体检中心等核心科室，配备CT、核磁等专业医疗设备，并搭建三级诊疗机制和急救绿色通道，与北京多家知名医院建立双向转诊机制，力求实现“小病不出谷、大病快转诊”。在文旅项目中配备较为完整的医疗体系，有效回应了文旅项目长期存在的“就医难、康养弱”痛点，也为文旅康养的融合发展提供了现实案例。

交通条件的改善，同样为这类项目的可持续发展提供了支撑。据该项目负责人介绍，承平高速贯通后，项目区域自驾约一小时可达北京城区，京沈高铁约37分钟接驳北京朝阳站，都市与山野之间的通勤门槛进一步降低。央企在开发建设到运营管理的全周期介入，使得配套先行、持续开发成为可能，有助于化解市场对项目交付和运营兑现的顾虑。

从行业发展角度看，文旅投资的核心逻辑正逐渐回归理性，不再单纯依赖概念规划，而更看重真实需求、稳定客群和可预期的运营回报。北京山谷通过专业化的长租体系，将医疗、温泉和全龄配套转化为持续的市场吸引力：专业医院满足康养人群长期居住需求，医疗级温泉构建产品竞争力，以多样的生活业态提升居住黏性，再加上规范化的托管运营，使房屋空置率降低、租住周期拉长、收益预期更趋清晰稳定。这种模式尝试将资产回报从不确定的预期转化为看得见、算得清的持续收益，硬核配套、长效运营和长租需求相互支撑，为文旅资产的长期持有和良性运营提供了信心。

上述项目负责人表示，未来北京山谷还将推进主理人共建计划，持续引入优质度假品牌和业态，进一步完善康养、度假、居住、服务一体化的文旅生态。在京津冀协同发展和文旅消费升级的大背景下，以医疗级温泉和专业康复医院等为核心抓手，打造可复制、可推广的文旅康养发展样本，这对于区域文旅融合和高质量发展具有现实意义。（姜波）