年内首单消费基础设施REITs获批

6月3日，来自深交所的信息显示，年内首单消费基础设施REITs近日获中国证监会准予注册批复及交易所无异议函，正式注册生效。业内人士表示，随着各地扩内需促消费举措逐步落地及消费者信心进一步增强，该类REITs项目的底层资产在宏观环境持续改善进程中有望率先受益。

消费基础设施REITs作为成熟REITs市场最主要的类型之一，其资产规模大、市场化程度高，是投资消费增长的重要载体。此次获批的消费基础设施REITs为中金中国绿发商业REIT。根据招募说明书，该基金产品首次发行拟投资的基础设施资产为位于山东省济南市市中区的领秀城贵和购物中心，基金管理人为中金基金，基金发起人、原始权益人、外部管理机构为山东鲁能商业管理有限公司（简称“鲁能商管”），穿透最终控股股东为中国绿发投资集团有限公司。综合运营数据来看，从2014年开业以来，该购物中心十年间的项目客流量、营收、利润等核心数据呈现持续稳步上升趋势，平均出租率基本稳定在约95%的水平。

“公募REITs为我们的存量商业资产盘活及‘投融管退’打通了新路径。通过发行公募REITs，公司可及时收回一定比例的投资，回笼资金可用于建设、收购、培育新项目，增强公司循环投资能力。另外，以净现金流分派率等市场化指标为导向，有助于推动各商业项目提质增效，引导持有型物业良性发展。”鲁能商管财务资产部经理武华表示，未来，公司将平稳有序落地扩募项目，逐步实现重资产投资向轻资产运营转变，盘活公司整体商业资产。

国泰海通证券表示，发行消费类公募REITs，一方面，有利于建设培育更高质高效的消费基础设施，改善消费环境，优化消费场景，对扩大内需、提振消费起到积极作用；另一方面，对于企业而言，通过发行消费类公募REITs完成投资-退出-再投资的资本闭环，使得资产流动性大大提升，进而有望加大资本性改造投入和增加产品线布局。

据不完全统计，我国目前存量购物中心数量已超5800家，体量超5亿平方米。机构人士认为，更多消费基础设施优质资产的引入，将吸引更多资金参与，有助于企业将流动性较低的不动产项目转换为金融产品份额，提升资产和资金的运营与运转效率，降低负债水平。在头部商业资产运营管理机构纷纷“由重转轻”的大趋势下，已构建公募REITs等资产证券化平台的企业无疑正在市场竞争中抢夺先机。

除了中金中国绿发商业REIT，Wind数据显示，另外两支正在申报阶段的华夏凯德商业资产REIT、中金唯品会奥特莱斯REIT均显示“已反馈”。其中，华夏凯德商业资产REIT有望成为中国首单外资消费基础设施公募REITs。公开资料显示，凯德投资是全球领先的不动产资产管理公司，截至2024年底，其在中国18个城市管理着超过40个在营零售物业，总零售资产管理规模超过800亿元。

今年以来，消费基础设施REITs也持续受到市场青睐。截至6月3日，全市场共有8支相关产品上市。根据一季报，已上市消费REITs报告期内合计收入约5.65亿元。二级市场表现方面，Wind数据显示，年内涨幅前十名的产品中，消费基础设施REITs占据七席。其中，华安百联消费REIT、华夏大悦城商业REIT、嘉实物美消费REIT、华夏首创奥特莱斯REIT今年以来均涨超40%；华夏金茂商业REIT、易方达华威农贸市场REIT、中金印力消费REIT今年以来也涨超30%。