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长三角REITs产业联盟搭平台促合作

2022-09-26 08:52 来源: 上海证券报·中国证券网        作者: 林淙 0

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9月23日,长三角基础设施REITs产业联盟举行第六期圆桌论坛,全国20余家产业园企业、地方政府部门参加了此次论坛,上交所、建信基金、中关村资本、张江高科、苏州工业园、华安基金、东吴基金等REITs专业人士齐聚,共探产业园REITs高质量发展之路。

  作为北京市首单产业园区公募REITs,建信中关村REIT的发行有效破解了产业园区运营的痛点问题。据北京中关村资本基金部副总监江帆介绍,基础设施REITs通过对园区资产进行“轻重分离”,促进了产业园区“开发建设”和“运营服务”的分离,解决了产业园区长期存在的“角色重叠”问题。基础设施REITs有利于原始权益人更专注于园区运营服务,形成精细化、定制化的管理模式,并打造可复制的运管模式和服务品牌。

  针对产业园REITs与普通产业园差异化运营重点,江帆从项目公司收款账户规范化、激励制度更加科学市场化、各方人员职能转变和运营更加透明等角度进行论述,他表示,建信中关村REIT有效促进了基础设施项目运营质量和管理效能的提升。

  建信中关村REIT的基金经理李元利详细介绍了建信中关村REIT存续期管理情况。为了规范基础设施基金投资管理和运营,控制基础设施基金在运作期间的风险,对基础设施项目进行更优质的管理、提升项目收益,建信基金在结合基础设施基金特点及公司有关制度的基础上,制定了投资管理、运营管理、风险控制、尽职调查等相关制度,并成立了投资决策委员会。在项目公司层面,制定了财务管理、综合管理、人力资源、经营管理等相关制度,保证项目稳健有序运营。

  为提高后续资产管理的决策效率、发挥主动管理责任,建信基金设置了完善的决策机制和相应制度,采用“公募基金份额持有人大会-公募基金管理人-执行董事”的三级授权决策,并在项目经营过程中,以实际行动践行监管对基金管理人主动管理的要求。

  2018年,苏州工业园区国资在上交所发行全国首单社区商业私募REITs,2020年又从丰富的产业园资产池择优择适(苏州国际科技园五期B区、新建元2.5产业园一、二期)发行全国首批、江苏首单公募REITs。据苏州国际科技园财务总监颜永萍介绍,一大批优质企业从国际科技园中孵化成长,其中包括模拟芯片龙头思瑞浦、光模块公司中际旭创、“互联网+旅游”企业同程旅行、跨境电商大健云仓等。

  在REITs的促进之下,苏州国际科技园产业园运营的市场化能力也愈加成熟。REITs发行后,苏州国际科技园运营主体苏州工业园区科技发展有限公司受托继续作为项目运营管理机构,底层资产出租率提高并保持在92%以上,租金、物业费等收入稳步提升。2021年6月发行后的报告期,东吴苏园产业REIT营业总收入完成率达108.8%,实现净利润0.33亿元。

  作为项目中介机构,东吴基金的基金经理徐昊表示,信息披露工作贯穿了整个REITs产品从申报到发行到运营的各个阶段,需要与运营管理机构时刻保持密切沟通,对运营、财务基础数据进行收集整理,并做动态更新,及时披露相关变化。信息披露的高要求也促使基金公司进行更为细致的主动管理,在基金份额持有人对项目更为深入的了解和监督下,让运营机构更有动力扎实运营,提质增效,从而形成良性互动。

  当天参加论坛的还有张江高科的代表,项目开发一部高级经理张志远。2021年6月,以位于张江科学城、上海集设园内的产业园区为底层资产,华安张江光大RETI顺利发行。从运营情况来看,张江REIT上市一年来二级市场累计涨幅超40%,园区出租率和租金水平都稳步上升。

  截至今年6月末,张江光大园的出租率为99.51%,基本满租;平均合同租金为5.44元/平/天,较上市时平均租金上涨5%。当前租户基本保持稳定,业态分布中在线新经济占比52.76%,集成电路19.35%,金融科技19.21%,先进制造业5.86%,产业服务配套2.33%。代表租户有瑞芯微电子、锐磐微电子、上海讯联数据服务、缙嘉科技等。上市以来,张江REIT对2021年度分红的净现金流分派率达4.7%,高于招募说明书中预期的4.66%。

  华安基金的基金经理叶璟表示,随着REITs试点的推进和规模化后,预计对信息披露的要求也将会不断提高。“未来,如提高同类型基础设施REITs相关披露的标准化程度;再如当同一基金扩募众多资产后,以组合模式呈现相关信息,都是值得后续思考和探索的。”

责任编辑:徐丹宁

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