寒潮袭击亚洲楼市 多地市场极速降温

　　2018年四季度，亚洲楼市出现大规模的降温，其中香港12月住宅销售再现腰斩，新加坡房价6个季度以来首次下跌。另外，澳大利亚悉尼房价较2017年峰值时大跌超10%。机构称，虽然各地区跌幅高低有别，但仍有共性可寻，其中借贷成本上升、政府监管力度加大以及股市动荡成为当地楼市下跌的主要诱因。而预期各地政府短期出台相关政策刺激楼市的机会微乎其微，亚洲楼市短期难以走出寒潮。

　　香港与内地楼市双降

　　亚洲楼市中，香港这座经历了将近15年牛市的“全球最难负担房价市场”房价遭遇重挫备受市场关注。香港特区政府土地注册处公布的最新数据显示，香港楼市自2018年11月住宅销售量遭遇腰斩之后，12月销售量再度暴跌，住宅成交额也遭遇腰斩。同时，追踪香港房价最权威的中原城市领先指数(Centa-City Leading Index)显示，截至2018年12月28日，香港12月房价指数降至174.37，环比跌幅达1.70%。这已是该指数连续第四个月下跌，为2016年以来持续时间最长。而相较2018年8月17日的峰值188.64，香港房价指数已经下跌约7.56%。此外，毁约退房事件不断增多。香港房地产信息网站Data elements数据显示，2018年前10个月，香港已经出现36起购房违约案例，而2017年全年仅出现9起。

　　市场分析人士表示，香港房价急速走软不仅因内地经济放缓，外部贸易摩擦升级，以及香港政府采取措施限制资本外流，增加了开发商在海外投资的难度也是一大利空因素。而2018年香港银行业全面升息，导致供楼负担加重，成为房价下跌的催化剂。而值得注意的是，1月6日，香港财政司司长陈茂波发表文章称，虽然楼价下跌，但香港政府短期无意放宽税收等管制措施提振楼市。因此机构纷纷预期2019年香港楼市还将有15%-20%的下跌空间。

　　与香港楼市息息相关的中国内地楼市表现也不尽如人意，中原地产研究中心统计的最新数据显示，2018年11月份内地新屋销售面积同比下跌5.1%，跌幅较前月再度扩大（10月同比下跌3.1%）；11月土地购置面积同比下降至8.1%，增速较前月再度放缓（10月为12.2%）。

　　野村分析团队指出，这一系列数据显示中国楼市正在快速降温。根据野村最新研报，目前中国楼市已走到拐点，虽然近来个别城市已经出现一些楼市调控边际放松的迹象，但并不反映中央政府对房地产政策有明显转向，也不意味着对房地产行业调控政策全面放松的开始。政府对楼市的政策立场在短时间内不太可能会有明显转变。值得注意的是，12月21日结束的中央经济工作会议也再次提出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。市场分析人士表示，“房住不炒”的定位没有动摇，说明内地短期之内全面放开房地产调控，再次刺激房地产市场来“稳需求”的可能性微乎其微。

　　新加坡、澳大利亚卷入降温潮

　　新加坡和澳大利亚也未能逃过此轮楼市寒流的袭击。作为世界上生活成本最高城市之一的新加坡，房价在2018年第四季度出现了6个季度以来的首次下跌，其中黄金地段的房价更是下跌逾1.5%。而在2008年全球金融危机爆发之后，美联储实施量化宽松政策，导致大量资金涌入新加坡楼市。外资的涌入，推动了新加坡房价持续飙升，一跃成为亚洲房价第二高的城市。

　　目前来看，分析人士表示，新加坡房价下跌，不仅是因为美联储的加息导致部分资金回流美国，流动性趋紧，还因为中国买家这一股强大驱动力的需求近期出现了明显下降。而彭博分析指出，新加坡房价下跌的主要原因归为政府政策。高纬环球（Cushman & Wakefield）新加坡研究主管Christine Li也指出，新加坡当局此前为控制房价上涨而实施的“降温措施”，以及全球贸易摩擦和股票市场的波动，打击了高端住宅市场，同时黄金地段缺乏新式住宅也是房价下跌的原因之一。

　　近期楼市创下猛烈跌势的国家还包括澳大利亚，该国房价在过去的55年中上涨65倍，由于近年来海外买家的大规模涌入，房价在2017年达到峰值。然而在2018年短短一年之内，澳大利亚房价的下跌程度就已经惊动了中央银行。根据CoreLogic发布的最新数据显示，2018年全澳平均房价下跌近4.8%，创2008年金融危机以来的最大降幅，占到全澳六成成交额和四成成交量的悉尼和墨尔本，2018年房价分别下跌8.9%和7%；而与2017年的峰值相比，二者房价分别下跌11.1%和7.2%。另外，2018年12月全澳房屋拍卖清盘率连续数周低于50%，这意味着成交量的低迷，也释放出明显的疲软信号。

　　CoreLogic研究主管Tim Lawless称，澳洲金融管理部门审慎监管局（APRA）收紧信贷的措施是此轮楼市下跌的重要原因之一。还有分析人士表示，海外买家的减少、贷款利率的提高、房屋供应量的增加、市场对房价继续下跌的担忧等因素，也对房价造成下行压力。

　　据彭博报道，澳大利亚央行担心，房价暴跌造成的经济长期低迷将拖累消费。分析人士表示，此轮楼市下跌的负面影响料将比金融危机时更为严重。且从历史数据看，澳洲房价在经历大幅下跌后往往需要数年才能恢复到周期峰值，澳洲房价在接下来一段时间大概率会继续保持跌势。