港股10月再起物业公司上市潮

　　继7月一周迎来4家物业公司后，10月港股将再现物业公司扎堆上市的景象。10月12日，当代置业旗下物业公司第一服务控股启动在港公开招股。此前，港交所披露世茂服务和合景悠活通过上市聆讯，2家公司分别为世茂集团和合景泰富旗下的物业公司。

　　包括已结束公开招股的卓越商企服务，目前已有4家物业公司“蓄势待发”。据市场消息，卓越商企服务公开招股受到投资者热捧，超额认购约270倍，将于10月19日登陆港股。第一服务控股紧随其后，预计于10月22日在港挂牌上市。

　　重量级机构现身股东榜

　　资料显示，卓越商企服务为卓越集团旗下物业公司，主要提供商业物业管理服务。据弗若斯特沙利文报告，卓越商企服务在内地商务物业管理服务提供商中排名第四，在粤港澳大湾区商务物业管理服务提供商中排名第二。

　　截至5月31日，卓越商企服务在34个城市拥有331个在管项目，总面积为2580万平方米。其中，商务物业面积为1377.2万平方米，占总面积的比重为53.5%。收入贡献方面，2020年前5个月，公司来自商务物业管理服务的收入占其同期总收入的64%。

　　第一服务控股是一家中小型物业公司，由第一物业和第一人居2家原新三板企业摘牌后合并而来。除了常见的物业管理服务、增值服务，第一服务控股的业务中还包括绿色人居解决方案。

　　第一服务控股招股书显示，其绿色人居解决方案包括能源运维服务、绿色科技咨询服务、系统安装服务及恐龙系列产品销售。2020年前4个月，第一服务控股来自物业管理服务、绿色人居解决方案的收入，分别占其同期总收入的41.4%和30.6%。截至4月30日，公司的在管建筑面积约1500万平方米。

　　值得注意的是，即将登陆港股的4家物业公司大都有重量级投资机构加持。卓越商企服务此次上市引入腾讯、京东、南方基金等9名基石投资者，合计认购金额约1.5亿美元。第一服务控股虽未引入基石投资者，但其股东榜中出现鼎晖投资、新龙脉资本等机构的身影，其中鼎晖投资管理的上海鼎晖耀家创业投资中心（有限合伙）目前持有11.5%的股份。

　　此外，刚通过聆讯的世茂服务在启动港股IPO前，引入红杉资本中国基金及腾讯作为股东。目前，红杉资本中国基金与腾讯分别持有世茂服务5.332%和4.668%的股份。

　　物业上市潮仍将持续

　　资本的青睐与物业行业特性及港股物业板块的亮眼表现有密切关系。据悉，物业板块因其较高的成长性、确定性，在港股市场大受资金热捧，获得较高的估值溢价。

　　Choice数据显示，2019年初以来，股价一度涨逾1倍的物业企业共计20家。截至10月12日，2019年以来股价累计涨幅在50%以上的物业企业共计13家。

　　兴业证券研报表示，物管公司经营稳健，现金流健康，不受行业周期性波动影响。

　　物业管理行业的属性——存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红，决定了行业的估值下限。物管公司的管理服务水平、物业质量及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。

　　伴随物业股的股价攀升，越来越多的房企拟“赶潮”分拆物业板块上市。数据显示，截至10月12日，2020年以来已有6家物业公司在港上市。同时，除了上述4家即将登陆港股的公司，目前还有约10家物业公司正在港交所“排队”，不乏大型房企旗下的物业公司。而2019年全年共计9家物业企业在港上市。

　　中信证券表示，目前物业板块总市值超过4000亿元。随着近期大量物业管理公司将登陆资本市场，预计3年内板块总市值有望达万亿元。