拿地方式各显其能 房企积极备战后市

今年下半年的土地市场，一开局即亮点纷呈：滨江集团、金隅集团等上市房企频斥巨资拿下优质地块，屡屡创下行业纪录；万科、中海地产等则以TOD模式、签署合作协议等新方式，积极备战后市。

　　在克而瑞分析师谢杨春看来，经过二季度的“小阳春”，7月以来不同梯队的房企在拿地上出现分化。土储充裕的龙头房企采取灵活的拿地方式；二三梯队的房企表现更为积极，更注重扩大规模及全国性战略布局。

　　多家上市房企“阔气”出手

　　107.38亿元——这是杭州史上第三贵的地块成交价，也是年内全国第四宗破百亿元的土地成交价，由浙江上市房企滨江集团拍下。

　　相关土地出让公告显示，该地块为杭州文晖地块，占地面积161.1亩，可建面积29.85万平方米，项目可售货值或超150亿元，是杭州市中心10年来出让面积最大的一宗宅地。7月31日，该地块吸引了滨江集团、融创中国、中海地产、融信中国、阳光城、厦门建发等开发商参与竞拍，经过2个多小时82轮的竞价之后，滨江集团以总价107.38亿元、楼面价35971元/平方米成功竞得，溢价率为21.8%。

　　根据公告要求，该地块未来的商品住房销售精装限价为5.17万元/平方米。目前杭州文晖板块附近在售的新房项目仅有中海望庐，其高层均价为4.82万元/平方米。

　　对于此次交易，滨江集团相关负责人表示：“取得该地块有利于巩固公司在杭州‘大本营’的地位，也是为公司明年的销售储备货值。”

　　通过频频出手，滨江集团今年已新增22个土储项目，完成年初计划的70%。“公司积极拿地，一方面是出于快周转战略的考虑，结合实际情况来看，在政策允许的前提下，上半年的新增土储基本可在年内开盘销售，实现回笼资金；另一方面是出于对今年土地市场的研判，目前公司已取得的地块规模和地段，均符合布局城市核心区域的土储战略。”上述负责人表示。

　　同日，金隅集团以8.58万元/平方米的楼面价竞得上海一宗宅地，这是今年以来全国成交单价最高的地块。该地块位于上海市杨浦区江浦社区，属于市中心板块的稀缺住宅用地，共吸引7家房企参与竞拍。经过90余轮的竞拍，由金隅集团以69.2亿元的总价竞得。除去5%的保障房配建，实际楼面价高达9万元/平方米。

　　今年在土地规模扩充上不断出手的还有中海地产。8月3日，中海地产耗资79亿元拿下北京亦庄河西区不限价宅地，这是北京今年以来总价最高的地块。这宗地块所处区域，是北京经济技术开发区河西区近10年逐渐发展起来的居住区，周边配套较为完善，规划建筑面积20.15万平方米，采用“限地价、竞自持”的出让方式。中海地产以23.44%的溢价率将其收入囊中，楼面价为4.04万元/平方米。

　　“尽管7月以来房企拿地规模、成交量、溢价率均有所下降，但一二线城市的优质地块特别是核心地段竞争依然激烈，此类项目未来发展方向普遍具有较大的想象空间。”谢杨春分析。

　　头部房企多元化扩土储

　　除了在招拍挂公开市场频频出手，龙头房企在增加土储方式上各显其能。

　　万科加快了通过TOD模式充实土储的步伐。6月29日，万科与深铁集团签署备忘录，拟成立合资公司，以探索粤港澳大湾区及其他重点城市的TOD大型项目建设模式，围绕“合作获取地铁项目上盖及周边土地，并实施项目开发”等内容展开。

　　7月底，万科与武汉地铁集团签署战略合作协议，共同探索打造地铁TOD产城融合示范项目，之后又以7.46亿元的成交价拿下成都行政学院站TOD 66%的股份。

　　万科董事长郁亮在今年的股东会上直言，万科在地产开发上有2个重点方向：城市更新和TOD。虽然在业绩上尚未充分体现，但未来潜力较大，将为传统开发业务带来新的增长曲线。

　　多元化的拿地策略令万科迅速获得丰富的土储。公司7月新增开发项目29个，占地面积合计232.4万平方米，需支付权益价款212.33亿元。今年上半年，万科平均每月新增项目仅7.67个，单月拿地金额均低于200亿元。

　　同样以TOD模式扩充土储的龙湖集团，今年上半年已在长沙、东莞、武汉、杭州和西安等地获得5个TOD项目。近期，龙湖集团相关负责人表示，市场火热时，公司会采取收并购结合TOD地铁上盖物业的方式拿地。

　　除了TOD模式，部分上市房企还通过战略合作的方式参与城市更新，扩充土地储备。中海地产于7月29日与上海黄浦区人民政府正式签订合作框架协议，由中海地产对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目五幅土地进行开发建设，预计投资规模近600亿元，这是中海地产发展史上投资规模最大的项目。

　　“随着公开出让的土地越来越少，房企结合TOD、城市更新、旧改等方式，能够以更低的土地成本获取更优质的城市资源。”地产研究人士严跃进表示，此类项目具备一定的门槛，特别是TOD模式，涉及交通、住宅、商业运营、公共空间等方面，要求房企具备一定的产业发展实力。