开发贷受限负债率红线 高杠杆房企拿地扩张比拼销售回款速度

近日，房企境内外债券发行规模井喷，而利率下降较明显。房企发债用途多为借新还旧。多数房企明确指出，发行债券不用于拿地。多位房企融资部负责人对中国证券报记者表示，拿地资金主要来源为银行开发贷。同时，信托、ABS、非标融资占比较大。在去杠杆的背景下，融资渠道趋紧，拿地的关键在于项目回款，内生现金流成为房企扩张的关键。

负债率一般不能超过80%

“银行开发贷占拿地金额的7成左右。”某TOP20房企融资部负责人对中国证券报记者表示，“银行开发贷是以房企此前拿到的土地作为抵押物进行融资。银行对土地的评估方法基本一样，能否拿到贷款主要看房企自身的杠杆。”

根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布的《2020中国房地产上市公司测评研究报告》，2019年末，上市房企资产负债率均值为69.96%，较2018年上升1.87个百分点；净负债率均值为95.77%，较2018年末上升3.25个百分点。

据上述负责人介绍，房企的银行授信额度通常较大，但授信额度并不意味着可以融到资金。具体到每笔融资，都需要经过银行的总行审批，且银行都有内部放款参考指引，不能超过银行规定的负债率底线才能拿到相应的放贷额度。“负债率一般不能超过80%这一红线，否则开发贷会受到限制。”

亿翰智库数据显示，大悦城、金科、阳光城、佳兆业等15家房企2019年年报数据的净负债率超过100%。

中国证券报记者了解到，除杠杆率需达标外，房企负面舆情、战略转型、管理层重大变动等都会影响银行的放贷额度，并会影响到贷款利率。

“如果房企各项指标不太理想，融资利率会上浮较多。”某头部房企负责人对中国证券报记者表示，“头部房企融资较为顺畅，主要在于上述负面因素相对更少。”

除了银行开发贷款，信托、ABS、非标融资、定金及预收款、销售回款、股权质押与引入战投、境外融资、向大股东借款等，都是房企融资拿地的手段。其中，信托融资仅次于银行开发贷。随着监管趋严，信托融资比例出现一定程度下滑。

监管机构对信托公司开展房地产业务提出了严格要求，重点关注直接或变相为房地产企业缴纳土地出让价款提供融资的问题。“政策发布后，房企通过信托融资流程更为复杂，用于拿地更谨慎。”某头部房企融资负责人对中国证券报记者表示。

公司债规模受管控

“房企公司债券规模受到严格管控，公司债规模只能降、不能新增。新的公司债券必须等原有债券到期后才能发行，且新债只能用于偿还旧债。因此，房企拿地扩张，只能通过销售回款或其他途径的融资。”某上市房企融资部负责人对中国证券报记者表示。

2016年10月，上海证券交易所和深圳证券交易所先后下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，明确房企公司债券募集资金不得用于购置土地。

在此背景下，近年来不少房企大力海外融资。贝壳研究院数据显示，1-5月房企债券融资5627亿元，前5个月房企融资规模占2019年全年的48%，2020年规模有望超越上年。5月单月境内外债券融资总额约617亿元，同比上升31%。5月境外融资规模仍处于较低水平。海外疫情仍存不确定因素，预计6月境外债券市场将受较大影响。

“公司债券不能用于拿地，但企业通过借新还旧，可以缓解现金流压力。”多位房地产企业人士指出，“2020年以来，房企发行公司债券比较顺畅。对于高杠杆企业而言，抓销售回款，降价促销拿回现金流，比拿地扩张更为迫切。”

行业集中度进一步提升

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林称，2019年房企整体融资较为困难。融资成本高，房企百强拿地锐减。监管新政频出，融资渠道收紧。房企加速回款获取资金，成为拿地的关键一环。

贝壳研究院高级分析师潘浩对中国证券报记者表示，2016年10月出台的政策让前期依靠债券融资获取土地的房企有些措手不及。从TOP100上市房企的营收结构看，多数房企的销售收入处于支柱地位，提高销售回款率成为房企越来越重视的目标。

“如何加速回款面临考验。”潘浩指出，“在工程端，在确保质量的前提下，利用科学化管理、装配式建筑等技术手段，加快工程进度，快速达到预售、交付、结算等相应节点；在销售端，利用优惠政策刺激消费者适当提高首付比例；在管理端，企业要制定科学的管理系统。实现加速回款需要房企多条线通力合作。”

盘和林指出，中小房企相对于大型房企实力更为薄弱，资金链抗御风险能力较低，融资能力较弱。而头部房企在融资渠道和成本方面具有优势，资本更加充裕，获取土地资源的机会更大，从而将进一步提升行业集中度。

潘浩特别指出，一些中小房企早期储备了优质的土地资源，可以采取联合开发模式，借助大型房企的资金及品牌优势，维持企业的良性运转。