4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下称《通知》)。同时，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）（下称《征求意见稿》）。
根据《通知》，基础设施REITs聚焦重点行业，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
《通知》、《征求意见稿》发布，标志千呼万唤的公募REITs开闸。
公募REITs是什么？为何在当前推出这一资本市场创新举措？将进行试点的基础设施REITs 收益与股票和债券相比怎么样？谁会投资基础设施公募REITs？哪些公募基金、证券公司能开展公募RETIs业务？公募REITs市场前景如何？
针对这些问题，中证君采访了五位积极推动公募REITs落地的权威专家，为大家揭开公募REITs的面纱。
关于基础设施公募REITs试点，你想知道的一切都在这里。
五位专家
申万宏源证券董事长、中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会主席储晓明；
华泰证券（上海）资产管理有限公司董事长、中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会委员崔春；
德邦基金总经理、中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问，公募REITs工作小组组长陈星德；
高和资本执行合伙人、中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问、商业不动产证券化小组组长、公募REITs工作小组核心专家周以升；
中国资产证券化分析网创始人、中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问林华。
（下文出现时以“机构+姓名”来代指。）
什么是REITs？
REITs（Real Estate Investment Trusts）不动产投资信托基金1960年在美国产生，它的投资标的是不动产，大多数的REITs都在主流的证券交易所上市交易。它给了一般投资者以较低门槛参与不动产市场的机会。
美国REITs协会（Nareit）官网介绍，目前约有8700万美国人通过他们的退休金账户401K投资REITs，也就是说，大约每四个美国人就有一个人通过退休金账户投资了REITs。
01 公募REITs是资本市场的重大创新。在当前的时点，推出公募REITs的意义是什么？
申万宏源储晓明表示，公募REITs开闸是落实金融供给侧改革、为企业降杠杆的重要举措。
为什么公募REITs可起到为企业降杠杆的作用？储晓明表示，在基础设施领域通过REITs产品向投资者募集资金，有利于为基建企业提供长期稳定的资金，提升该领域直接融资比例，促进相关行业去杠杆。其次，这是落实资本市场基础制度改革的重要举措。储晓明认为与再融资制度、创业板注册制、新三板一系列基础制度改革类似，公募REITs试点也是系统性基础制度改革的重要组成部分，同时，它的推出还是丰富资产管理市场产品类型的重要举措。
02 公募REITs作为投资品具有哪些特征？
德邦基金陈星德表示，REITs主要收益来自于持有不动产的租金收入，适合长期投资，是养老金和保险资金等长期资金的重要投资标的之一。
他认为，首先，海外市场的数据显示，REITs长期投资回报具吸引力。其次，REITs能提供稳定的分红。第三，上市REITs的报告和披露受金融监管机构、公认会计准则以及相关证券交易所监管。第四，RETIs和其他资产相关性低，在组合中加入REITs，可分散风险。
收益与风险是一个硬币的两面。陈星德提醒，REITs投资包含以下风险，疲软的租赁市场、利率上升、不动产市场价格下滑、不利的资本募集环境、高负债水平、管理人相关风险等。
03 海外市场REITs的发展情况如何？
中国资产证券化分析网林华援引彭博数据表示，截至2019年底，美国上市REITs规模约1.33万亿美元。截至2020年一季度末，美国对冲基金规模接近3万亿美元。美国上市REITs的规模约为对冲基金总规模的44%。
亚洲市场来看，截至2020年3月11日，日本上市REITs总市值1472亿美元，新加坡上市的REITs总市值717亿美元，中国香港上市REITs总市值也达到了335亿美元。
林华预计，若我国REITs市场发展规模与美国相当，那么我国REITs发行规模可以到达10万亿元人民币，这些优质资产为包括保险资管、社保投资等在内的长期资金提供了投资机会。
此次我国试点的基础设施公募REITs包含物流REITs等。林华援引戴德梁行报告指出，亚洲市场工业/物流REITs，截至2019年底，最近一年的年化综合收益率为31.4%，最近三年的年化综合收益率为13.3%，最近五年的年化综合收益率为9.1%，最近十年的年化综合收益率为13%。根据戴德梁行的统计口径，综合收益率由资产价格变动和派息共同贡献。
可见，如果底层资产优质，辅以良好的运营管理能力，基础设施REITs有望提供具吸引力的投资回报。
04 公募REITs和市场上的类REITs相比有什么区别？
部分投资者可能注意到了，目前我国已经有一定数量的类REITs，德邦基金陈星德解释道，市场上的类REITs和即将开闸的公募REITs的区别体现在三大方面。
第一，目前国内的“类REITs”以债务性融资为多，一些类REITs并不完全持有物业的产权。此次《征求意见稿》要求基础设施基金必须持有基础设施项目公司全部股权，通过资产支持证券和项目公司等载体（以下统称特殊目的载体）穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权。
第二，目前国内的“类REITs”产品在投资者资格、募集方式、上市交易模式等方面多有限制，多数类REITs没有实现公开募集和公开交易上市。根据《征求意见稿》，将试点的公募REITs是真正的可公开募集和上市交易的金融产品。
第三，在交易结构、运营管理、资产评估与估值、信息披露等方面，公募REITs与类REITs也有明显区别。
05 公募REITs市场发展的关键点在哪里？
高和资本周以升表示，中国的公募REITs市场建设是一个庞大的系统工程，公募REITs开闸，监管层是“在存在诸多限制条件的前提下，做了一件了不起的事情”。他表示，原始权益人/发起人、投资人和融资人三个参与方的协调是公募REITs市场发展的基础。在具体推进过程中，资产估值定价、治理机制和配套融资工具完善则是三个关键点。
首先，资产估值定价是公募REITs的核心问题。在政策制定过程中，监管层把保护中小投资人放在首位，合理公允的估值是基础。《征求意见稿》参考了香港的基石投资人制度，引入专业机构投资者参与战略配售。
其次，公募REITs的治理机制非常关键，制度安排需要调动原始权益人的积极性，也需要调动投资人的积极性。
最后，配套型融资工具非常重要。在投资人分红派息率一定的情况下，低的融资成本将大大缓解REITs入池物业的估值压力。传统的基础设施融资主要靠银行贷款，但是这不一定能完全适应REITs的要求。例如，大部分传统银行贷款存续期间还本要求高，这可能会削弱公募REITs的派息能力。周以升认为，监管层在2016年未雨绸缪，参考国际经验开创CMBS市场，给市场提供了一个高效、低成本选择。
06 税收政策对公募REITs的发展将产生什么影响？
高和资本周以升认为，税收优惠不是推行公募REITs试点的核心障碍，然而长远规模化发展有赖于税收政策优惠。
他认为，中国公募REITs的税收涉及到重组期税收、持有期税收和交易期税收三个部分。目前试点方案采用“公募基金+ABS”的结构，交易期的税收受益于公募基金的优惠政策。交易期间的税收可通过交易结构设计来缓解，减轻公募REITs的估值压力，最终将使基础设施的原始权益人受益。关于重组期税收，某些特定持有结构的资产在重组时将会面临巨额的土地增值税和企业所得税等摩擦，市场的发展壮大一方面有赖于交易结构的创新，另一方面也需要逐步探索税收政策的进一步放松和创新。“整体来讲，大家不要心怀顾虑，对特定的持有结构的资产来讲，税收问题不会成为实质性障碍”。
07 公募REITs发展对公募基金提出了什么要求？
德邦基金陈星德坦言，公募REITs和一般的公募基金产品存在较大差别。例如，一般公募基金产品讲究分散化配置，要求“鸡蛋不放在一个篮子里”，而证监会在《征求意见稿》要求80%以上资产持有单一基础设施证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，并豁免了“双十“规定，是“把鸡蛋放在一个篮子里并好好照顾”的概念。再如，目前基金管理公司很少参与上市公司的主动经营管理。《征求意见稿》要求基础设施基金运作过程中，基金管理人积极履行基础设施项目运营管理职责，为此还需要配备有基础设施项目投资管理或运营经验的人员。此外公募REITs在基金发行定价方式、估值方式、信息披露内容、利益冲突管理等方面具有很强的独特性，对于目前基金管理公司来说是一个全新的业务领域，有着巨大挑战。
不过，陈星德认为，公募基金的发展历史就是一部创新历史，此次公募REITs政策和试点指引的出台过程，多家公募基金也参与了研究、讨论乃至指引起草。他表示，公募基金公司一定会积极准备，以满足发行和管理公募REITs的各项要求。
08 公募REITs发展对证券公司提出了什么要求？
华泰证券资管崔春表示，基础设施REITs是值得证券公司重点深耕的业务。
公募REITs业务涉及券商的资管、投行、机构销售、财富管理等业务板块。崔春介绍，从《通知》和配套发布的《征求意见稿》总体内容来看，基础设施REITs的产品形态是公募基金投资资产支持证券，属于典型的资产管理业务，基础设施基金份额的定价和配售方式借鉴了股票IPO的机制，基础设施基金份额的配售对象包括网下和网上投资人，分别对应了证券公司的机构销售和财富管理业务线。由此看来，证券公司的风控实力为基础设施REITs的主动管理能力保驾护航。发展基础设施REITs业务要求证券公司具备过硬的综合实力，没有明显的业务短板，还要求不同业务条线高效协同。
崔春认为，在持续紧跟国家战略意志，落实金融创新的同时，证券公司应充分激发各相关业务线的活力，资管先行，拉动协同效应，聚焦基础设施REITs试点项目的早日落地，以发挥基础设施REITs “稳投资、降杠杆”的作用。
什么样的证券公司能做好公募REITs业务？针对这个问题，她表示，《通知》明确了基础设施REITs试点项目应聚焦的区域和行业，若证券公司在过往的类REITs业务上对这些区域有布局、以及做过相关领域项目的资产证券化业务等，可能在准备REITs时具备一定的优势。
券商资管在公募REITs发展过程中应当发挥什么作用？
崔春认为，甄选核心资产方面，长期担任资产支持专项计划管理人的资管机构积累了大量经验。他们可准确理解基础设施REITs项目的筛选标准，快速锁定核心项目。作为公募基金管理人，他们又能秉承买方基因，从独立研究、资产定价和风险识别角度承担主动管理职能，把好“保护投资者利益”的第一道关。再者，作为基础设施REITs份额的配售对象，他们可作为投资者参与基础设施REITs市场的建设。综上，券商资管可从多个维度践行基础设施REITs重要使命，“拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效”。
09 公募REITs长期发展还需要哪些配套规则？
申万宏源储晓明认为公募REITs要长期发展还有五个方面的规则要“配齐”。首先，建议有关方面加快完善相关基础制度，包括REITs法律体系和发行、上市、交易等细则以及相关税收政策等。其次，需加强对REITs产品的全流程监管。再次，在推进公募REITs的过程中要兼顾其为基础设施建设提供资金和为投资者提供优质资产两重目的。在关注REITs融资属性的同时注重其投资属性，坚持以资产为核心，鼓励能提供稳定现金流的资产参与REITs产品的发行和交易。第四，要防范风险。创新不能搞运动一窝蜂的上，推动REITs发展应当采取稳步推进的方式。第五，公募REITs的顺利推进还需压实中介机构责任。
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