中国应加快公募权益型REITs试点

中国财富网讯 12月14日，北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组发布《中国REITs制度的特征与实现路径》（下称《报告》）称，中国REITs制度除了应具备REITs的公共特征之外，应以上市交易的公募权益型REITs为发展重点，对REITs的杠杆率加以限制，建立强制分配和相应的税收制度。

此外，考虑到中国REITs制度建设的紧迫性和重要性，《报告》建议，应以“企业ABS公募化”或“公募基金+ABS”模式为起点尽快出台REITs试点，并早日开展新券模式的探索。

这是北大光华REITs课题组发布的第八份报告，也是其首次针对中国金融市场的特性，完整阐述中国REITs制度建设的路径选择。

总结国外经验 构建制度逻辑

要理解构建中国REITs制度的逻辑，需要先梳理现存REITs制度的共性。截至2018年7月，全球共有41个国家或地区出台了REITs制度。目前，美国、英国、澳大利亚、日本、新加坡、中国香港等12个国家或地区建立了较为完善的REITs制度。

《报告》对这12个国家或地区的REITs制度进行研究，梳理出了三大共性，即：收入与资产结构的要求，REITs应投资于成熟的不动产资产，以不动产产生的长期、稳定的现金流作为主要收入来源；对REITs收入进行强制分配，明确规定租金等一般性收入的分红比例；在REITs层面实施税收优惠政策，对基于不动产长期、稳定现金流所产生的一般性收入，在REITs层面进行所得税的免除。

与此同时，《报告》总结了当前普遍采用的几种制度，即以权益型REITs为发展重点、公开募集与上市交易、实施杠杆率限制、对物业增值部分的分配和税收政策，以及投资者层面的税收优惠政策等。

中国REITs应以税收中性为基本原则

以上三大核心共性及五大被普遍采用的制度，构成了中国参照海外市场构建本国REITs制度的底色。而出于中国金融市场现状的特性，《报告》指出了五条建议。

首先，针对能够产生长期、稳定现金流的优质不动产，应在制度层面对“不动产资产”“不动产收入”进行明确的定义，并对REITs的合格不动产资产与收入比例加以限制，确保REITs主要投资于具有现金流基础的成熟不动产。这一比例可参照美国市场，定为75%。

其次，强制的分配制度为投资者提供了确定性，保障绝大部分的REITs收入能够流入投资者手中。考虑到中国存在租金收益率偏低的问题，建议在租金收入的强制分红之外，中国REITs应考虑对物业售出的利得部分同样提出强制分配的要求。

第三，中国REITs应以税收中性为基本原则，并对符合特定条件的REITs实体和REITs投资者提供税收优惠。

第四，中国REITs应以公募的权益型REITs建设为核心。中国REITs应鼓励发起设立权益型REITs，也允许发行固定收益特性REITs基金，以及混合型的REITs基金。

第五，中国REITs应对杠杆率加以限制。可参照中国香港、新加坡的规定，REITs的杠杆率不得高于45%。

（原标题：报告：中国应以公募权益型REITs为发展重点加快推出试点）