李宇嘉：以房租抵扣个税推进不动产税制改革

近日有媒体报道称,一些租客以房租抵扣个税时,需要房东及房屋信息,但有房东担心提交信息后或被征税而拒绝配合。按个人所得税法,不动产租金所得须缴纳个税,但现实中,由于租赁行为多为私下散租,租客不需要租赁发票,也基本享受不到以租赁备案为基础的附加公共服务,导致租金基本未缴税。

出租房屋须纳税,不管是简化成综合税率征收(纳税为租金收入的5%左右,各地有差异),还是分项征收(增值税、房产税、所得税等合计税率为15.5%),毕竟是从房东腰包里直接拿钱。在租房不缴税“合理不合法”的惯性认识下,且租金收入到底怎么缴,并无明确规定,一些房东拒绝提供信息给租客似乎在情理之中。就像不动产登记为房产税创造条件,不排除通过租赁抵扣获得登记信息,为租房缴税创造条件。

租客可能无法享受到抵扣红利,或红利因租金上涨而冲抵。值得注意的是,从调研情况来看,租赁机构的房屋,租客可以公司房东的名义顺利申报个税抵扣。这是因为,机构租赁服务收益纳税与个人抵扣完全隔离。笔者认为,这是壮大机构租赁的有效举措,也就是借助租赁抵扣,吸引更多的租客向机构租赁房屋。进一步,机构租赁以其规模化优势、体验化服务,并向辖区政府申报租客在教育、医疗、就业保障等公共服务享有上的设施配置,这或许是践行“先租后买”住房新制度的可行路径。

从目前看,住建部确定的12个租赁试点城市,机构租赁的渗透率还不足20%。也就是私人房东依旧是租赁供给的主体。而且,相比私人散租,机构租赁的成本相对较高,租金有的比周围散租房屋高出50%以上。2018年,热点城市租金暴涨,监管部门祭出打击“炒房租”的政策,加上不断有租赁机构破产、“跑路”,租赁机构化趋势受阻。

笔者认为,各地应以房租抵扣个税和不动产统一登记为契机,对未拥有居住类不动产的,在就业城市居住和工作一定年限(以社保缴纳来确定)的人群,提供一定的租金补贴,鼓励以房租抵扣个税。如此,一方面可以利用既有的制度性基础设施,例如不动产统一登记系统、社保系统,从而尽量降低新设公共政策的执行成本。同时,这也倒逼不动产统一登记系统、社保系统进一步完善,将更多的不动产和市民纳入进来。这样,也就为不动产相关税收制度改革的“落地”创造基础条件,让税收更加公平有效。(资深地产研究人士 李宇嘉)