戴德梁行胡峰：REITs是促进金融与不动产良性循环的重要工具

戴德梁行发布的《2018亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》显示，2018年国内房地产资产证券化市场规模继续保持快速上升势头，仅2018年前10个月，发行规模就接近2017年全年总和。截至2018年10月31日，国内已成功发行的房地产资产证券化产品共计93单，发行规模2197.4亿元。

12月27日，戴德梁行高级董事胡峰接受中国证券报记者专访时表示，企业通过发行REITs产品，可以实现“投融管退”的商业闭环。REITs产品为持有优质物业的企业提供了更加多元化的资金渠道。目前，底层资产涉及的业态越加丰富，包括综合体、办公、零售、酒店、公寓及物流等。特别是在租赁住房领域，REITs作为创新金融工具和长效商业模式，既有助于租赁住房企业的规模化、集约化和专业化，还有助于消化住房市场库存，盘活存量，提高资源利用效率和住房租赁市场的活力。

针对国内类REITs与国际标准REITs两者的区别，胡峰表示，主要体现在三个方面。

第一，产品性质方面，国际REITs是公募权益型，国内类REITs较多是固定收益债权型。在国际上可以通过公募REITs来体现大宗不动产资产的价格。因为REITs是可以“长大的”它可以买进物业和卖出物业，定价的体系就是大宗物业交易价格，并可以通过交易所REITs公告获知。第二，投资者方面，国际REITs的认购方主要是机构和公众投资者，国内类REITs的认购方则为合格机构投资者。第三，国际REITs存续期长期有效，国内类REITs存续期多为三年开放周期。

针对国内类REITs退出机制，胡峰表示，目前主要的形式有四种：回购资产、续发、转向公募REITs以及处置资产。目前，已有部分REITs产品存续期超过三年后，续发进入下一个存续周期。

胡峰强调，商业地产通过REITs相当于变相实现了IPO。优质商业地产项目是服务实体经济的重要载体，以往房企可能出于盈利的目的分割出售写字楼、商场等物业，影响了物业品质。但是通过REITs这种资产证券化的方式，房企既获得了融资，物业品质也得到了保证，更好地作为人们生活、经营活动的场所而服务，促进了金融与不动产的良性循环。此外，REITs为社会大众投资人提供投资渠道，有助于稳定房地产整体市场。