维稳基调不变 楼市“因城施策”城市继续增加

11月份以来，地方城市房地产调控政策延续因城施策“有保有收”的思路。业内分析认为，在调控基调不变的预期下，年底前的楼市有望迎来一波利好预期。

近日，海南省三亚市委人才发展局、市住房和城乡建设局联合印发相关通知，加大人才住房租赁补贴力度。稍早前，南京市召开新闻发布会，宣布从2020年1月1日起实施《南京市人才购买商品住房试行办法》，为人才购房开辟优先通道。此外，深圳市降低“豪宅”标准；江门市适度放宽了住房限购政策，对限购区域内新建商品住房的购房资格作出了部分优化调整。

针对南京、三亚等地近期出台的关于人才购房的相关政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，此类政策对于人才购房提出了优购的政策内容，体现了人才安居的政策导向。

从实际情况看，此类人才购房的政策，对于激活相关群体的市场交易等也是有较为积极的作用的。

今年以来很多地方城市都出台了相关人才引入和购房的新政策。对此，严跃进认为，在新型城镇化的发展下，人才的住房优购政策会不断增加，这有助于优化人才结构。同时客观来说，人口的结构在调整，各地的人才导入和购房政策的优惠，都会在很大程度上促进住房交易的活跃，对于各地的楼盘活跃和市场预期的调整等都有较为积极的意义。

“当然后续也要警惕的一点是，人才购房本身是一个偏中性的政策内容，但后续也确实需要注意，即市场的价格容易反弹”。严跃进说，尤其是要警惕住房市场的各类炒作，包括部分房企趁势涨价等。“所以后续在人才购房方面，既要引导合理的人才购房需求释放，也要继续强调对市场的稳定”。

综合2019年，房地产行业经历了严厉的调控周期，从中央层面到地方政府各类政策频出。在此背景下，房地产开发企业销售业绩普遍放缓，尤其是最近两个月“金九银十”成色严重不足。亿翰智库的数据显示，2019年1-9月全国商品房销售面积依旧维持负向增长，同比增速为-0.1%；而且，2019年房企销售业绩普遍放缓，金九银十期间，除规模房企外，其他房企销售业绩未如预期。

与此同时，在严厉的政策调控下，房企在资金端存在一定压力，尤其是下半年以来在投资上更趋谨慎，土地市场表现冷淡。亿翰智库相关分析师分析指出，“2019年1-9月，土地购置面积同比减少20.2%，降幅虽有收窄，但是依然处于负增长区间。于政府而言，土地市场成交冷淡也会变相增加政府财政压力”。

有业内人士认为，短期内房地产调控政策不存在大幅放松的可能，同时不宜进一步大幅收紧。“目前的调控政策恰到好处。”

上述亿翰智库分析师表示，房地产调控的目的在于维持房地产行业的稳定发展秩序。中央层面提出“不将房地产行业作为短期刺激经济的手段”已然明确了房地产行业定位，“房住非炒”的调控基调难有根本改变。房地产行业政策调控已取得一定成效，未来，“因城施策”和“一城一策”的运用或将具有更大的灵活性，城市间、城市内政策将更多进行不同程度的相机调整。