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有人拼命卖卖卖 有人积极买买买 房企一卖一买传递了啥信号?

2019-06-12 09:02 来源 : 上海证券报     

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较之2018年整个房地产行业融资趋紧,房企融资环境进入2019年已有所改善。不过,对于房企个体而言,其境遇却大相径庭——有卖卖卖的,也有买买买的。

一口气出让五个项目股权

6月10日,粤泰股份发布公告称,公司已与隶属于世茂房地产的厦门进衡企业管理有限公司等多家公司签署合作开发协议,双方将视项目各自情况,通过股权转让或在建工程转让等方式进行合作,由世茂方全程操盘开发运营目标地块。

据公告,本次合作对价总计为63.97亿元,具体明细包括粤泰股份转让广州嘉盛项目24.99亿元、广州天鹅湾二期项目27.80亿元、恒升天鹅湾80%股权7.58亿元、粤泰天鹅湾20%股权8063万元、中浩丰公司20%股权2.79亿元。

双方同意暂时预留合计14.12亿元,用于支付相关未付的工程款、税费、目标项目已收房款意向金等。除上述款项外,世茂方实际支付的合作对价为49.85亿元。

合作开发的诱因在于粤泰股份的流动性吃紧。粤泰股份表示,自2018年以来,由于受到多方面因素的影响,导致公司现金流动性愈发紧张。截至目前,公司存在的借款逾期风险并未消除。

多家房企打算出售项目股权

“卖卖卖”的并非粤泰股份一家。

5月18日,泰禾集团披露,公司拟转让佛山顺德、广州增城、江苏东恒部分项目权益及股东借款给世茂房地产,交易总对价约39.72亿元,交易目的旨在加强与世茂房地产的合作。

这是泰禾集团今年以来第四次向世茂转让项目股权。

3月23日

泰禾集团向世茂股份转让杭州蒋村项目;

3月26日

泰禾集团向世茂房地产转让南昌茵梦湖项目四家标的公司南昌茵梦湖置业、南昌欧风置业、南昌茵梦湖酒店投资管理、南昌安晟置业各51%股权;

4月27日

泰禾集团向世茂房地产转让杭州同人山庄项目49%股权。

泛海控股今年也在卖卖卖。1月22日,泛海控股宣布将包括上海董家渡项目在内的上海、北京两大项目出售给融创,总对价约148.87亿元。

不同于粤泰股份、泰禾集团、泛海控股三家房企转让项目的主要目的是为了缓解公司流动性,北京中粮万科房地产开发有限公司50%股权的出让仅为资产处置。

5月20日,北京中粮万科房地产开发有限公司50%股权在北京产权交易所进入信息预披露阶段。挂牌信息显示,北京中粮万科房地产开发有限公司由中粮地产(北京)有限公司和北京万科企业有限公司各持有50%股份。

据知情人士向记者透露,由于标的公司所剩货值不高,转让方出售相关股权极有可能是出于清理资产的考虑。而北京产权交易所的相关人士也向记者表示“是资产处置”。

此外,5月27日,北京产权交易所预披露两宗房企股权转让项目,中国金茂拟转让天津北方泽茂企业管理有限公司100%股权以及北京昊远置业有限公司34%股权。5月30日,保利(北京)房地产开发有限公司拟转让北京保利融创房地产开发有限公司50.5%股权事项进入预披露阶段。

今年以来房企融资环境总体有所改善

在中原地产首席分析师张大伟看来,虽然最近房地产融资又开始有收紧的迹象,但较去年已有所改善,“现在哪怕是资金链紧张的房企,想要卖项目也都还能卖得出去,市场最差的时候项目卖都卖不出去。”

进入2019年,房企各主要渠道有息负债集中到期,借新还旧需求增加,融资态度积极,且在货币政策稳健宽松的背景下,无风险利率下行,发债成本较2018年下半年有所下降,房企融资因此受益,多家房企抓紧窗口积极发债,融资规模回升。

来看看具体的融资情况:

中信建投发布的研报显示,今年1-5月房企公司债、中票、短融发行数量分别为107只、46只、79只,发行规模分别为1479.5亿元、389.6亿元、579.1亿元,平均利率分别为5.71%、5.44%、4.20%,平均期限分别为4.2年、3.9年、0.7年。

房地产信托成立数量为2584个,规模为3945.1亿元,平均收益率为8.32%,平均期限为1.51年。其中,贷款类投资、股权类投资、权益类投资、其他类投资成立数量分别为1099个、435个、996个、54个,成立规模分别为1565亿元、678亿元、1582亿元、120亿元,平均收益率分别为8.47%、8.64%、8.02%、8.60%,平均期限分别为1.57年、1.75年、1.34年、1.85年。

海外债发行数量为83只,发行规模为331.7亿元。

目前是收并购的好时机

有房企高管指出,房企出于缓解现金流紧张或资产处置的目的而出让项目股权,属于正常经营的逻辑。

“现在是房企收并购的一个比较好的时机。3、4月份公开市场招拍挂比较热,地价比较贵,相对而言,以收并购的方式拿地未来的投资回报率可能更高一些。”同策研究院研究总监张宏伟说。

克而瑞研究中心总经理林波表示,接下来对于项目的收并购应该会越来越多,因为市场走到现阶段,大鱼吃小鱼的趋势肯定会越来越强。对很多公司来说,如果去年下半年时想要转让项目可能还找不到下家,那么现在情况已经有所好转,并且价格相对来说也会更高一些。但对于小房企而言,融资环境改善的感受应该不算特别明显。

责任编辑:袁上草
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