东莞土拍火爆 高价地也有高风险

在房企和一些研究机构眼里，东莞已经不仅仅是深圳的“后花园”和环一线城市，而且还已经属于“新一线城市”，不少房企决定重金围猎东莞土地市场。

最近一两个月，东莞土地市场可谓火爆，并几乎都被“提前锁定”。5月22日，东莞望牛墩地块公布竞得企业，首创置业以总价9.47亿元+自持1850平方米商业40年的封顶条件成交，楼面价为每平方米1.01万元。据悉，这已经是东莞近期第4宗“提前锁定”的地块。5月6日，这宗地块开始接受报价，仅经过24秒19轮竞价，98号竞拍者就以最高限价9.47亿元、自持年限40年的条件“锁定”该地块。截至上周，今年以来东莞已合计出让商住土地9宗，合计建筑面积约为93.74万平方米，成交出让价约为98.21亿元。

此外，多家深圳房企都开始将目光投向东莞，在最近的土地热潮中，就不乏来自深圳房企的身影。4月17日，中海地产在经历数十轮竞价后，以14.38亿元摘得东莞万江区石美地块2019WG007地块，折合楼面价约每平方米1.6万元，溢价率为75.79%。5月20日，佳兆业以10.37亿元+自持面积10%+自持年限不低于5年，成功竞得东莞市中堂镇豆豉洲（滨江新城）2019WG014号宗地。一名深圳房企的营销总监告诉记者，深圳拿地很难，城市更新推进也不容易，在东莞拿地也是上市公司做规模的方式之一。与邻近的惠州相比，东莞的产业结构和人口流入还是能够在一定程度上支撑未来楼市的需求。

就在5月7日，惠州大亚湾两宗地块挂牌出让，一宗顺利成交，另一宗则惨遭流拍。其中，成功出让的地块挂牌编号为GJB2019-7，由两宗地块组成。根据规定，两宗地块需同时竞买，不接受分开竞买。最终，地块以底价成交，成交价6844.56万元，楼面价每平方米1580元。

随着粤港澳大湾区规划的落地，横跨东莞的广深港澳科技创新走廊被看好，促进了东莞商品房市场的发展，土地市场也不例外。东莞市工信局发布的《2019年一季度东莞工业经济运行报告》显示，今年第一季度，东莞工业投资、技改投资增速分别达37.6%、79.1%，均在珠三角九市中排名第二。

东莞土地市场升温显著，但二级市场表现却相对冷静，或许也是房企在东莞拿地需要注意的信号。乐有家研究中心的数据显示，今年前4个月，东莞一手新房成交量分别为2731套、1271套、4103套和3947套，同比下跌27.01%、上涨11.3%、上涨0.05%和21.04%。二手房成交量分别为1614套、703套、2259套、2961套，分别下跌48.99%、下跌53.66%、下跌24.04%和上涨21.8%。

有分析人表示，在目前限购、限外、限贷政策影响下，高价地开发商难以设置高定价赚取利润。而在东莞市场，深圳客一直是不可忽视的力量。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，东莞获得了广州和深圳的双重辐射效应，所以本身是具有很强投资成长性的城市。从楼市交易来看，不排除很多交易是通过二手房交易进行，而部分一手房或因为限价等因素没有及时网签。对于企业拿地来说，关键还是要注重如东莞这样的新一线或强二线城市政策调整所带来的风险，尤其是限价和限购等因素。

除了东莞，苏州等城市的土地市场标新也很火爆，关于楼市小阳春的消息引起各界关注。更有消息指出，苏州计划再度加强楼市调控，如苏州楼市的几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码，包括扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等，更要求苏州所有项目预售备案价不得超过每平方米4万元。