郁亮：“基本盘”将是万科2019年最重要词汇

备受业界关注的万科2018年年报3月25日晚出炉。年报显示，2018年公司实现营业收入2976.8亿元，实现净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%；实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%；全年纳税额762.96亿元。在年报中，万科将“基本盘”确定为2019年最重要词汇。

“‘基本盘’将是万科2019年最重要的词汇。我们要先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶；先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功，才能为转型奠定更坚实的基础。”郁亮说。

目前，万科的各个业务线条，都明确了各自的基本盘，其中四大区域明确以开发业务为基本盘。

巩固基本盘

销售金额同比增长14.5%

万科于2018年年中提出“收敛聚焦·巩固提升基本盘”，强调认清、顺应大势，并以“战略检讨-业务梳理-组织重建-事人匹配”为经营管理主线，推动公司各项业务有质量增长。

2018年，万科开发业务实现销售面积4037.7万平方米，同比增长12.3%；销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%，在全国商品房市场的占有率升至4.05%，在24个城市的销售金额位列当地第一。所销售的产品中，住宅占比84.9%，144平方米以下的中小户型占比91.4%。

报告期内，万科实现结算面积2191.4万平方米，同比增长10.7%；实现结算收入2846.2亿元，同比增长22.1%。截至2018年底，万科已售未结资源上升，合并报表范围内有3710.2万平方米已售资源未竣工结算，同比增长25.2%，合同金额合计约5307.1亿元，同比增长28.1%。

2018年，万科获取项目227个，总规划建筑面积4681.4万平方米，权益规划建筑面积2490.2万平方米。按建筑面积计算，其中72.1%位于一二线城市。

截至2018年末，万科在建项目总建筑面积约9012.7万平方米，权益建筑面积约5402.1万平方米；规划中项目总建筑面积约5936.2万平方米，权益建筑面积约3579.6万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约347.7万平方米。

净负债率30.9%

总体融资成本较低

2018年，万科实现经营性现金净流入336.2亿元；截至2018年底，万科持有货币资金1884.2亿元，一年内到期的流动负债总和931.8亿元。截至2018年底，万科净负债率为30.9%，继续处于行业低位。对于低负债率运营这一风格，万科总裁祝九胜去年曾表示，不论是谁，永远都要对市场保持敬畏之心。

2018年，万科总体融资成本继续处于较低水平。其中，公司债券（5年期）最低发行利率4.05%，超短期融资券（188天）最低发行利率3.13%，中期票据（3年期）最低发行利率4.03%。

根据同日披露的分红派息预案，2018年度万科继续保持了较高比例的现金分红，现金股利约为118.1亿元，以2018年末公司总股份数计算，每10股派发10.70元（含税）现金股息。回查可见，万科2017年年报的分红方案是10派9元（含税）。

提升运营能力

非开发业务多项并进

2018年，万科将战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”，从配套服务商到生活服务商，万科持续提升非开发业务的运营能力。

2018年万科将租赁住宅业务提升为核心业务，截至目前，万科长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。截至年报披露日，万科共完成55亿元住房租赁专项公司债券发行，为租赁住宅业务发展提供了资金支持。

物业服务方面，万科物业2018年实现营业收入98亿元，同比增长33%；在2018年新增签约饱和收入中，住宅业务占比65%，非住宅业务占比35%。

截至2018年底，万科以印力集团为商业开发与运营平台，在商业领域的总管理项目210余个，总建筑面积超过1300万平方米。

物流仓储服务方面，万科旗下万纬物流专注于高标仓储投资、开发选址、招商运营、资产管理等环节，截至目前，累计获取项目124个，合计可租赁物业的建筑面积约971万平方米，其中稳定运营项目平均出租率为96%。此外，万纬物流通过收购融合太古冷链物流，实现了冷链规模及运营能力的升级。