土储大增新进14城 金茂未来要做品质城市的引领者

近日，中国金茂（下称“金茂”，00817.HK）发布了2018年年度报告。据年报显示，2018年，中国金茂签约销售额达1280亿元，同比增长85%，超额完成去年年初定下的1000亿元销售目标。

另外，在营收方面，报告期内金茂实现营业收入387.3亿元，同比增长25%。其中，城市及物业开发销售收入约为337.34亿元，占收入总额约87%，同比增长约26%。

而营业收入的上升也为金茂带来了毛利的上升。2018年，中国金茂毛利达到约145.38亿元，同比增长45%，整体毛利率达到了38%。同时股东应占利润52.1亿元，同比增长31%。

规模、营收、毛利、股东应占利润的大幅度增长都体现了金茂的实力，但在金茂的年度业绩报告中有一项不容小觑的新高数据，那就是金茂的土地储备。

总土储达6420万平方米

据财报显示，2018年金茂新增土地储备2264万平方米，新获取68个项目，而在一年的扩张之后，金茂的总土储达到6420万平方米。

而新增土地所在城市包括在北京、上海、广州、徐州、昆明、东莞、泉州、常州、南通、株洲、开封、湖州、绍兴、台州、贵阳、济南、嘉兴等地，其中济南、西安、昆明等14座新城市是金茂新进城市，全年累计进入40城，实现全国核心城市的均衡布局。

金茂所入驻深耕的这些城市，均是中国当前重点发展的城市群中的核心城市、卫星城市，凭借优秀的土地储备金茂未来发展可期。

而对于2019年的拿地规划，中国金茂表示，布局的城市仍以一线和二线为主，目前中国金茂希望深耕现有城市，多个城市发展不是中国金茂的目的。

（图为大宁金茂府）

城市运营落地项目大增

对于如何拿到低价的优质地块，实际上这与中国金茂长期以来对城市运营商定位的坚持有关。2015年，中国金茂对外发声将其自身的定位从传统意义上的地产开发商转型为“城市运营商”。

而金茂也从时间、空间和内涵三个维度诠释了何为“城市运营商”。据了解，从时间维度，金茂将经历一个项目从规划、拆迁，再到建设持有、销售、运营的全部过程；而从空间维度便是金茂将持有整个新城；从内涵维度来看，金茂要建设的是多业态、多配套、产城融合的城市。

据财报显示，截至目前，中国金茂总计正在运作15个城市合作项目。其中2018年新签项目苏州张家港高新区智慧科学城建筑面积达450万平方米、青岛西海岸新区创新科技城建筑面积440万平方米、温州瓯江国际新城540万平方米，这为后期新增土地储备提供充分空间。

而在2018年报业绩会现场金茂投资者关系总监郑秋平表示，金茂希望到2020年以后，每一年的新增土地有60%都是来自于城市运营项目。

以城聚人 以城促产

作为城市运营商，金茂城市运营逻辑秉持着“以城聚人、以城促产”的“城-人-产”的原则。

即金茂先建设一座高品质新城，新城可以吸引高品质、高素质、高需求的人，人才过来后可以促进新城的产业，而产业的提升又可以促进新城的发展，在这期间，金茂会做一个产业规划、空间规划给政府，最后达到城市升级、产业升级。

而这种“城-人-产”的城市运营逻辑的多项利好也能为金茂带来可持续的发展。金茂的城市运营逻辑模式能做到产业全覆盖，盈利多元化，具体来看，城市运营土地项目会同时具备住宅、商业、产业类型。项目前期，金茂比较确定的收入形式和以往差不多，即地产增值，主要包括住宅和商业的销售、产业物业销售与租赁，自持物业运营租赁。

而后期随着产业园区的逐渐成熟，金茂还可以尝试的盈利模式主要为产业增值，诸如，园区企业投资收益；园区平台服务收益；政府补贴和税收奖励等。

“城-人-产”的城市运营模式有低成本，多项目，住宅部分快周转等核心优势。在获取土地时，政府其实更看重金茂后期在商业运营及产业导入上实力和经验，金茂通过此优势往往能够获得比传统招拍挂更低的成本拿地，确保其在项目利润上维持高位。

据财报显示，2018年金茂实现毛利约145.38亿元，同比增长45%，利润73.76亿元，同比增长43%；所有者应占溢利为52.1亿元，较上年度增长31%，若扣除投资物业公平值收益（已扣除递延税项），金茂所有者应占溢利为50.8亿元，较上年度增长30%，近些年来金茂的利润提升离不开城市运营模式的成功。

“城-人-产”的城市运营模式能位金茂维持良好的现金流。该模式前期土地价款是可以分期支付的，因此初期现金流状况比以往那种传统招拍挂更好，还能拿到更多的优质土地，这就免去了资金占用过大的烦恼。而后期城市运营会遗留下商业、产业地产，会持续为金茂带来稳定租金收益、投资收益及其他服务收益，因此后期现金流也会逐渐好转。