据悉,日前提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案,删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定;对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定,新增加一句“法律另有规定的除外”,以衔接土地管理法修改,扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。
城乡土地的二元结构,使得过去相当长的一段时期中,中国城市与乡村的经济发展呈现出明显的分化局面。其实,早在2004年,国务院就颁布了《关于深化改革严格土地管理的决定》,其中关于“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定,强调“在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”
同时,在北京、广东、浙江等地的农村建设用地使用权流转开始了局部或区域试验,并发展出了重庆农地入股、广东海南出租农地、北京集体土地产业化流转等模式。2016年底,中共中央、国务院印发《关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》,此后大规模推进农村集体用地的确权登记发证。
2017年8月,国家发改委等七部委联合印发《关于印发国家农村产业融合发展示范园创建工作方案的通知》,此后,国土部、住建部又联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,宣布将北京、上海、沈阳等13个城市纳入试点。体现出政府积极引入社会资本,培育农村新兴产业,大规模让渡土地红利的举措。
笔者认为,此次提请全国人大审议的集体用地用途修正,进一步推进城乡同地同权,通过合理有序的土地征收制度与系统科学的土地增值分配体系,提高经济运行效率,实现资源的优化配置。 从目前透露出的信息来看,集体土地的入市有三项前提:一是要符合规划,即土地利用总体规划;二是对用途进行管制,即规划确定的工业、商业等经营性用途;三是要依法取得,是经依法登记的集体建设用地。由此可以看出,集体用地的入市不仅作用于经济,也是建立楼市长效机制的重要一环,作为一项常态化的机制,将对楼市产生深远影响。
三类房企能够踏准时代节拍,借助集体土地的管理变革实现自身的突破与飞跃。首先,提前布局经营性产业,储备丰富行业资源,具备成熟运营经验的房企。集体土地的入市,一方面控制了开发成本,另一方面也为企业创造了加速扩张的机会,但集体用地只能用于经营性用途的规定,让一些提前布局并形成规模效应,同时在实践中形成系统化运营管理经验的企业迎来了发展机遇,同时,强者恒强的局面也将在更多房地产的细分市场出现。可以预见,未来在长租公寓、商业办公、文旅度假,以及休闲康养等领域,还将涌现众多资本大鳄。
其次,打通跨行业产业链,全面布局房地产细分市场,具备区域运营、城市运营能力的房企。拥有产业、商业、办公、居住等全产业链资源,有能力通过城市产业的打造、城市功能的布局,实现生产、生活、生态的平衡,推动城市价值提升的企业,将在这场以市场化手段重新配置土地资源的盛宴中获得更多发展红利。
第三,具有雄厚资金实力,或者有能力创新集体土地流通变现模式的企业。集体土地只能用于工业、商业用途,虽然土地成本可控,但以运营实现回报,一次性投入高、回报周期长、利润率偏低的短板依然存在。因此,要么拥有雄厚资金实力,不算短期经济帐的企业,要么有能力在流转方式上进行创新,在政策框架内改变目前盈利模式的企业,方有“跑马圈地”的实力。（合硕机构首席分析师 郭毅）
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