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李宇嘉:深圳楼市回暖背后“新逻辑”

2018-12-09 15:16 来源 : 中国证券报     

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近期,深圳楼市可谓供销两旺,几个楼盘热销,开盘去化率高达70%。市场有传言深圳楼市回暖反弹,建议抄底的声音不少。数据显示,11月份深圳新房供应125万平方米,相比“金九银十”的9月和10月份,分别增长了近300%和92%,同比去年11月增加了133%;1-11月份,深圳累计供应427万平米,同比增长20%。11月新房的成交29万平米,环比增长18%,较2018年1-11月的月均水平高出6%。

8月以来,深圳楼市一度开启了下行通道。9月,深圳新房成交环比下滑40%,二手房下滑逾30%。10月,楼市下滑趋势延续,在9月弱势的基础上,10月新房成交环比再下降19.10%,同比则下降36.13%;二手住房环比下降23.97%,同比下降16.90%。由于市场观望,加上交易周期长、税费成本高,二手房价普遍下跌15%左右,就连学位房片区也概莫能外。因此,11月楼市能有如此表现实属不易。

笔者认为,目前市场表现好,主要有以下几个原因:一是三季度以来新房供应比较少,累计了一部分需求,11月底供应了5000套,引导前期需求释放;二是开发商年底业绩压力大,急于完成业绩,定价比较实惠,也有很多优惠活动。 三是开发商蓄客时间长,比如有楼盘蓄客时间长达2年;四是中介发力开展业务。目前,一部分开发商将楼盘包销给中介机构,促中介机构积极揽客。

另外,新房周围的二手房降价,开发商定价更理性。根据中原地产的统计,10月深圳各区二手价格皆出现下滑。其中,宝安和福田下滑幅度最大,宝安均价下滑1.1%,福田下滑1.0%。而罗湖下降幅度最小,环比下滑0.4%,均价57553元/平米。同比看,下跌的趋势更加明显。笔者总结,现在深圳楼市需求有几个特征:一是对高端项目,必须有实实在在的让利,才能吸引客户眼球。二是对刚需项目热销,反映深圳楼市底部坚实。

结合近期深圳楼市形势,可以发现深圳楼市发展的“新逻辑”:一是限价长期坚持,新房定价坚持“上有顶、下有底”的原则;二是新房定价适度降低、缓慢降价,从而标定区域价格、片区价格,二手房价格也跟着标定价格而下调;三是二手房价格下跌后,反过来影响新房定价,而且未来开发商资金会越来越紧张,理性定价是趋势;四是新房定价不高,加上无税收优势,受市场欢迎。反过来,这也驱动二手房价格下调。这是一个非常缓慢的过程,在不知不觉中房价实现“软着陆”。

责任编辑:梁艳红
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