发展中国REITs市场呼吁制度突破

经过十多年发展，尽快在国内推动公募REITs落地已经成为各界共识。6月19日，以“中国REITs市场建设与金融改革”为题的北大光华中国REITs论坛上，与会代表认为国内公募REITs推出的各项必要条件已经基本具备，但要顺利发展REITs市场，需要制定管理办法明确权利义务，同时在完善税收、推动租赁住房产权可抵押等方面进行制度创新。

REITs全称为“房地产信托投资基金”。长期跟踪这一市场的人对于发展REITs市场的好处如数家珍。中国证券基金业投资协会会长洪磊长期大力推进REITs建设。他指出，从国际经验看，REITs通过长期持有各类成熟不动产，获取稳定现金流，实现不动产的小额投资和按份交易，让投资者得以分享不动产增值回报；REITs追求稳健收益，与股市、债市相关性低，是养老金、保险资金等长期资金的优质投资标的。

北京大学光华管理学院院长刘俏教授指出，根据国家统计局数据显示，2017年中国房地产商品房的销售面积已经接近17亿平米，中国目前为止人均住房面积已经达到了40.8平方米。这意味着中国有可能在未来一段时间，不动产市场本身将从增量时代进入存量时代。除此之外，还有大量的底层资产，像PPP项目资产，或者其他基础设施等。从这个角度讲，发展REITs很可能是未来若干年中国金融体制改革或者供给侧改革最重要的抓手之一。

国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长孟晓苏从2005年开始便在中国引入REITs。据其介绍，近三年的时间在研究用REITs实现我国地方政府公共资产证券化。

“这些年，把REITs引入到保障房和政府资产，用它来推动中国的REITs实际进展的思想，慢慢的深入人心。”孟晓苏说。

截至目前，我国还没有出现真正的REITs，仅有所谓的“准REITs”或“类REITs”。目前的“类REITs”产品，无法摆脱“刚性兑付”，还存在缺少统一的市场化运作环境、缺少综合性行业税制安排、资产持有成本和资金成本过高，权益型投资回报率不足等问题。

洪磊在多个公开场合均明确指出，无论在PPP项目还是其他基础资产的证券化过程中，都没有真正实现基础资产的信用独立和风险隔离，比较常见的REITs更像是单一资产的融资工具，在收益担保或回购承诺条件下，REITs往往通过最低回报承诺来吸引低风险偏好的机构资金，机构类投资者也往往更关注主体信用而非资产本身的质量，更倾向于投资有固定回报的产品或其份额，因此具有较强的“刚性兑付”特征，背离了股权投资的初衷。