中国财富网讯(田欣鑫)不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,以下简称REITs)是实现不动产证券化的重要手段。随着新常态下经济转型进程的推进,在中国推出REITs,尤其是公募REITs已经变得尤为迫切。
6月19日,在“北大光华中国REITs论坛”中,中国证券基金投资业协会会长洪磊等就中国REITs市场建设的相关话题展开讨论。
洪磊:认识误区阻碍了国内REITs的发展
洪磊表示,长期以来,国内对REITs的理解都过于狭隘,认为它只是房地产投资工具,实践中进一步异化为房地产的债务融资工具,阻碍了REITs的发展。这一认识误区也导致REITs与房地产市场捆绑在一起,仅从房地产市场看REITs发展需求,没有看到REITs的完整功能。这也是2004年政策层面启动REITs研究后,相关制度无法推出的重要原因。
洪磊表示,我国REITs面临基础资产信用不独立,无法摆脱“刚性兑付”;制度环境滞后,缺少统一的市场化运作环境;缺少综合性行业税制安排;资产持有成本和资金成本过高,权益型投资回报率不足等问题。应当从三方面探索推动REITs的发展,一是比照CDR做法,先行制定REITs管理办法;二是坚持回归本源,打破“刚性兑付”,加强管理人和投资者教育;三是以REITs为突破口,加快以直接税为主的综合税制改革试点。
刘俏:REITs可能是未来金融体制改革的重要抓手之一
北京大学光华管理学院院长、金融系教授刘俏强调,REITs很可能是未来若干年中国金融体制改革或者供给侧改革最重要的抓手之一。
一方面,从宏观层面讲,REITs有利于“三去一降一补”经济政策的实现,因为REITs不仅有利于化解银行的不良资产,而且还能盘活存量资产,优化资源配置,提高不动产资产的流动性。
另一方面,如果真正的公募REITs基金推出之后,可以让更广大的投资人直接参与到这些不具备太大流动性的不动产投资过程中来,对市场本身也是很大的促进。推出不动产金融的新品种出来之后,还可以把传统开发销售做实,转变成“一次性销售+持续性收入”并重的方式,成为房地产转型升级的契机。未来REITs可能将成为中国房地产金融重要的主流工具。
孟晓苏:用REITs实现地方政府公共资产证券化
国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长孟晓苏的演讲主题是“用REITs实现我国地方政府公共资产证券化”,其表示,希望把REITs用在中国资产最多、负债最重的地方政府资产上。
孟晓苏进一步解释了设计中国地方政府资产证券化的四点基本思路,第一是基金置换权益,支付获取现金;第二是实行内部管理,避免人员下岗;第三是基金入市交易,丰富资本市场;第四是到期原价回购,增值全归政府。
孟晓苏还表示,对已经连续推动了13年的REITs研究和REITs实践抱有信心,因为有道路自信和制度自信,REITs最后一定会进入中国。
最后,孟晓苏指出,国际上REITs专业人士对中国的REITs有个评价,即“迟早要在中国大行其道”。
周芊:REITs是产融结合的房地产金融产品
中联基金合伙人周芊根据其多年的研究并结合具体的相关产品,定义了什么是REITs,从微观意义上来说,REITs就是一个产融结合的房地产金融产品。REITs不是一个简单融资的事,也不是一个简单投资的事,它是一揽子的解决方案。
周芊还提出,很多人用做快餐的心态去做REITs,就会面临挺大的风险。因为REITs不是一个简单的债,而是根植在具体的技术资产里面,要核查真实的现金流和未来现金流的变化。所以,要做一个好的REITs产品及REITs公司并不是一个简单的事情。
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