城里的房子：读懂中国房产财富的逻辑

《城里的房子：读懂中国房产财富的逻辑》

书号：978-7-5086-9497-9

徐远 著

中信出版社  2018年12月

定价：68.00元

编辑推荐：

1.我们人人都想有属于自己的房子，然而我们与房子中间隔的是，不断上涨的房价。房价还会继续上涨吗？对于刚需买房、改善住房、以房养老，甚至是租房，我们怎么才能做出最有利的选择？《城里的房子》第一篇内容就将给你清晰的答案。

2.房产作为时下最重要的家庭财富载体，凭借着房价的快速上涨，拉大了群体财富差异。未来，是否还能借此逆袭，众说纷纭，有人看多，有人看空，我们又将何去何从？这是很多人不得不面临的问题。

3.房价会降吗？这些年房价的上涨逻辑是什么？国内房价与国际同类型城市相比，房价是高了，还是仍然处于较低水平？作为利益相关方，我们需要在迷雾中认识地价、房子、房价的真实面目。

4.面对不断出台的房地产调控政策，如房产税，房价真的会降吗？调控到底调的是什么？未来还将朝何方向走？国际上又有哪些有效经验可以效仿……对于决策者、房地产从业者，以及对房子有着深深执念的我们，都需要了解。对此，《城里的房子》将以系统的论述方式，为我们梳理错综复杂的逻辑关系。

5.在过去几年，徐远教授在宏观经济、金融市场、经济改革、房地产以及城市化等领域有着深入系统的研究，并做出了精准的预测。从经济发展的逻辑、社会发展的动力，以及国际房地产市经验出发，进行理性解析，使得著作内容极具说服力和参考性。

内容简介：

无论是经济发展还是个人生活，在我们的生活中，关于房子的话题始终是一个热门话题，房产税、学区房、限购等话题，都是很多人日常生活中的热门话题，对于土地和房子，我们有着很多人所不能理解的执念。本书作者徐远是北京大学的老师，长期关注中国经济和金融的发展，做各种城市调研和企业研究，对于房子有着自己独特的看法。本书分为“房产配置，远近高低各不同”“多维勾勒房市轮廓”“对标国际发达城市，拨开中国房价迷雾”“房价的经济学透视”“短问快答，解开买房的共同疑惑”五篇内容，可以说主要涵盖了我们关于房子讨论的热门问题。有理论，有实战，有答疑，相信对于我们对房子这件事的理解和把握，会有比较好的帮助，帮助我们读懂房产的财富逻辑。

作者简介：

徐远

北京大学国家发展研究院金融学教授，北京大学数字金融中心高级研究员，博士生导师，美国杜克大学经济学博士。研究领域为宏观经济、金融市场、中国经济改革，对中国宏观经济形势、金融投资、汇率波动、房地产、城市化等问题有系统研究。

著有《人·地·城》《深圳新土改》《中国经济增长的效率与结构问题研究》《经济的律动》，在Journal of Finance、Review of Finance、《经济研究》《管理世界》等国际国内学术期刊发表论文40多篇，在FT中文网、澎湃新闻、第一财经等财经类媒体发表经济评论100多篇。

精彩书摘：

城里的房子，和月光一样珍贵

因为买房，所以看了下地产

因为厌倦了加拿大冰冷的天气，2009年我回北大任教。刚回国的时候，里里外外地瞎忙活，也没买个房子。到了要结婚的时候，还是没房子。好在太太心宽，也不介意，只是抱怨结婚照照得不够美。

结了婚，慢慢明白以前的学问大多是白做了。柴米油盐酱醋茶，照顾好家人，才是最大的学问。书生清谈，误人误己。 

　　买房子的时候，太太让我做点功课，看看房价的趋势，以及在哪里买房合适。这倒也不难，因为以前在城市化问题上下过点功夫。房子的价值，无非就是城市的价值。 

　　仔细一看，房子的问题比想象的还要简单。 

　　从纵向来看，这些年来城市房价的上涨，无非就是经济增长和城市化的结果，完全符合经济规律，并无奇怪之处。从横向来看，中国的房价和国际同类城市的房价相比，还有很大的差距，谈不上泡沫。从投资收益率的角度看，房产依然是稳健可靠的投资对象。加上居住的刚需，房子附加的各种功能，公共资源的高度聚集等，买房的合理性毋庸置疑。 

　　一天晚上，我在楼下站桩，抬头居然看到了月光。在雾霾重重的北京，加上大家繁忙而无暇，月光是极少见到的。那一刻我蓦然意识到，城里的房子，和月光一样珍贵，哪有不买的道理？ 

　　剩下的问题，就是在哪里买了。因为我们在北京工作，首套房肯定是选在北京。至于地段，其实根本没得挑。北京大学地处北京西北角的海淀区，这里的新房子很少，且往往一开盘就被买光，能排上号就算不错了。至于房屋质量，不要太挑剔，因为北京的房屋质量都很一般，大开发商的房子还稍微好一点。当时我们恰好碰上一个万科的楼盘，就买了。 

　　买房之后，也就没再关心这事。从学术的角度来看，中国的房价实在没有研究的必要，一切都过于简单明了——城市居民要改善住房条件，农村居民要进城；中小城市的居民要往大城市迁移；另外还有很多人要买多套房，买改善房。房价哪有不涨的道理。 

　　约束条件下的“极度”理性 

　　2015年，大城市的房价开始猛涨。涨价风从深圳开始，向其他城市蔓延，引起了新一轮对房地产价格的“全民热议”。据说，神州上下，没有哪个饭局不讨论房子的问题。 

　　从趋势上讲，这完全符合我们事先对房价趋势的判断。从周期上讲，这无非就是前两年的悲观情绪开始消退，股市、债市的投资机会开始减少，资金重新开始转向房产。所以，这一轮房价的上涨，并没有什么奇怪的地方，依然没有什么研究的必要。 

　　但是，房地产问题的社会关注度很大，很多人认为中国房价有泡沫，对此，北大国发院也要开个小会讨论下。黄益平老师问我可不可以发个言，我自然从命。稍微做了点功课，找点数据画了几张图，我简单说了基本观点：房价上涨有坚实的基本面支撑，中国的房价高度理性，谈不上泡沫。 

　　当时我用了“约束条件下的极度理性”来表达观点。“极度”这个词显得有点过头，多少有点“语不惊人死不休”的味道，但当时我仔细看了数据，这个论断确实有足够的证据。 

　　首先，房产的投资收益率明显高于长期债券。考虑到经济还会继续增长，以及房产的抗通胀功能，房产的投资收益率比长期债券的投资收益率不是高了一点点，而是高出很多。单凭这一点，就足以说明房价没有泡沫。 

　　其次，探究了不同城市之间的房价差异是否合理，发现简单的供求关系就几乎完全解释了大中城市的房价差异。当时用了简单的回归分析，被解释变量是35个大中城市的房价，解释变量则包括城市规模、职工平均工资、服务业占比、流动人口占比、人均住宅销售面积及人均住宅供地面积等，最终发现这些简单的经济变量，就可以解释75%关于房价差异的原因。 

　　考虑到数据中的各种“噪声”，这么高的解释力大大超出了我的预期。说实在的，在担心数据质量的情况下，我觉得40%~50%的解释力就不错了。换句话说，我愿意把50%的解释力当作100%，剩下的50%归结为“噪声”。这样看的话，城市间的房价差异，已经完全被解释了，剩下的，可以归结为各种各样的误差和遗漏。“约束条件下的极度理性”中的“极度”一词，就是看到这个结果之后想到的。 

　　再次，结合国际上的房地产经验及房价轨迹，我发现中国的房价上涨在全球范围内毫无特殊之处。很多国家在经济快速增长的过程中，都经历过房价的快速上涨，发达国家和发展中国家都不例外。例如，从“二战”结束到2016年的70多年里，14个发达国家的房价年均上涨6.6%左右。这是个很快的增速，直接导致房价累计上涨90多倍，扣除物价因素作用外，上涨幅度仍有4倍多。 

　　考虑到发达国家城市化水平在战前已经很高，房价增长主要是经济增长所致，里面没有太多城市化的贡献，这样的增速就更加令人惊讶。而当下的中国还在进行大规模的城市化，以及还需要进一步的城市化，房价上涨增速就更加可以理解。 

　　基于上述三个考虑，我国的城市房价是极为理性的，谈不上泡沫。综合计算的话，房价还有很大的上涨空间。所以，我当初才用了“约束条件下的极度理性”这样的表述。