中国财富网讯 新消费的旺盛需求，促进了新业态的迅速崛起以及品牌焕新的提速。未来如何在逆境中进行突破，又如何在变化的市场中进行有效的创新，成为商业地产需要思考的重点问题。
滨江区CBD核心星光大道一带。摄影@玉米
这是一个机遇与挑战并行的时代，回首杭州商业发展之路，同样是跌宕起伏、蔚为大观，而一个优质的商业项目，往往能够穿越各个经济周期，记录下商业发展的完整轨迹。
杭州商业起步期，华联描画“主题式商业”蓝图
2004年，杭州商业仍然以传统百货为主，“主题式MALL”还是一片空白。此时，华联从深圳转向长三角，落子杭州滨江。当时的滨江属于起步阶段，然而，由深圳起家的华联却敏锐地觉察到杭州正处于快速发展的前夜，本着建设者的初心，华联希望能与板块共同生长，在滨江CBD打造城市发展的新引擎——华联星光大道商业综合体。
出于对滨江板块宏大地块规模、优越地理位置和良好发展前景的判断，华联发展集团董事长董炳根坚定地认为，该项目绝不仅仅是一个简单的、寻常意义上的商场，而应该是一个开放的、完整的、拥有周全生活配套和代表多元化生活方式的主题街区。最终，华联星光大道商业综合体定位为“中国首条文化艺术星光大道主题商业”，这在当时的杭州，乃至国内，都是十分超前的定位。
开放式主题街区（星光大道一期）
华联希望，通过电影文化艺术资源的整合，以当代文化主题赋能商业，让每一个人的电影梦想照进现实，通过文化主题的吸引力、参与性与互动体验，来驱动商业的运营，形成具有区域特色的城市综合体。如此，不仅能为区域提供日常生活所需，更能成为一座城市的精神堡垒，一个永久性的城市生活目的地。
“一街一MALL”，杭州商业综合体先锋践行者
星光大道全长1.3公里，南起滨江区主干道江南大道，北接一线钱塘江畔。项目在规划之初，便以街区形态及最大化的突出江景优势为理念，分期开发。一期以开放式街区形态，打造高品质步行街，二期则紧随市场的消费升级，营造了滨江第一个MALL，极具“先锋商业体”的意义，最终形成“一街一MALL”的消费购物形态。
全长1.3公里的星光大道“一街一MALL”规划图
在人流动线上，星光大道也充分考虑商业体的连贯性，通过跨街天桥、连廊、屋顶花园等实现商业洄游动线；此外，项目稀缺的江景资源，在杭州商业综合体行列也是独一无二的优势，游客通过连廊即可漫步至钱塘江边。
星光大道“一街一MALL”实景图
业态规划上，星光大道一期、二期分别定位为“潮街”和“家庭亲子Mall”，一期“潮街”以数码、文创、网红茶饮、大众餐饮、娱乐为主，其中包括华为、小米、荣耀、钟书阁、喜茶等品牌主力店；二期则以家庭亲子文化为核心，如有着“室内迪士尼”之称的奈尔宝家庭中心等多元互补型业态。
商业100%自持，与品牌共成长
尽管杭州商业综合体仍处于起步阶段，但凭借深圳及国内开发的视野，以及雄厚的资金实力和立足长远发展的目标，华联决定星光大道的商业部分100%由华联自持。正是这个起点，保证了后期在商业运营上的主动权。星光大道一期于2009年开业，当时的滨江商业配套和人气不足，业态招商也较为困难。华联招商团队通过考察及筛选，锚定了意向商家，凭借自身的独特规划、滨江崛起的势能以及华联雄厚的实力，成功地引进了第一批种子商户，同时也让商家收获了一次“品牌拓展”的机会。
星光大道部分品牌商家展示
回顾12年的发展，周边人群、城市面貌、市场环境一直在改变，唯一不变的是华联对未来商业的洞察和共赢格局的坚守。凭借优秀的招商、运营、物业管理团队等，充分保证了商业物业从策划经营到服务管理的完整链条。
2022年是杭州的高光之年，在“全民迎亚运”的氛围下，星光大道街区内拥有众多体育健身品牌，如：舒适堡健身、乐刻24小时自助健身、凌嘉游泳馆等，其中舒适堡作为较早入驻星光大道的健身品牌，已深耕滨江十余年，也是舒适堡杭州总部所在地。当时，为引入真正具有品牌生命力、完善的管理系统和个性鲜明的商家，华联团队与舒适堡团队洽谈近9-10次，最终“滨江首家舒适堡”入驻星光大道，并成为延续至今的旗舰店。
滨江首家舒适堡健身中心
当时的华联招商团队发现了国内一家正处于起步期的网红书店：钟书阁，该书店凭借“让生活的本身变成一种美”的理念及书店休闲空间的美学设计，与华联对未来商业的理念不谋而合，钟书阁于2016年4月正式入驻星光大道。开业当天单店人流量达到2.3万人次，营业额逾10万元。
网红书店：钟书阁
现代家庭的休闲时间，多半以亲子陪伴为主，华联在甄选亲子业态的过程中，发现了在亲子教育行业中有着“室内迪士尼之称”的奈尔宝。最初的奈尔宝只是上海星河湾社区商业内的一家主题店，但华联却看到了原创的力量与颠覆行业的价值，最终双方达成合作，奈尔宝成功进驻星光大道。
奈尔宝家庭中心
此外，星光大道还引入了“都市枪神”真枪实弹俱乐部，场馆内设置真枪射击区、气步枪射击区、VR设备体验区等，并配备国内先进的超声波自动报靶系统和实弹影像战术靶系统。回顾当时的做法，华联一直具有清晰的目标：找到具有创新力、精细化管理、独特气质的商业品牌，并培育它们成为商业的引擎。
根据板块生活需求变化，适时转型促进消费升级
作为城市功能的一部分，星光大道多年以来一直在不断优化基础业态。2009年的滨江，还处于新开发阶段，周边住户对日常生活供给需求较大，因此华联顺应所需引入了当时韩国大型商超品牌“易买得”，开业期间日均销售达100万元，足见当时滨江居民对基础消费的“强劲”需求。之后华联一直紧跟时代，适时调整，不断优化升级，无论是新华都还是现如今的物美，都是为了满足消费者日益精准的生活需求。随着新零售模式的崛起，华联又率先引入了滨江第一家盒马鲜生，这些新零售业态的进驻，正体现了华联勇立潮头、积极拥抱商业变革的运营理念。通过一系列调整，盒马鲜生星光大道店销售业绩在全国排名中一直名列前茅，年销售达2亿元。
滨江第一家盒马鲜生
随着项目周边写字楼、住宅社区的崛起，餐饮格局也在慢慢改变、升级，星光大道也逐渐引进了老头油爆虾、新白鹿、老鸭集等人气餐饮以及德悦、福宴等商务餐饮品牌，业态更为丰富。
“变化”是华联应对市场的法宝，城市发展不断进阶，消费也随之持续升级，因此，不仅是商业品牌需要更新，入驻商家也在不断寻求自我迭代。比如星光大道的第一批种子商家：麦当劳、必胜客、肯德基，在不断自我焕新。麦当劳在空间中融入了一系列黑科技，必胜客则以电影主题进行二次装修，肯德基打造亚运主题餐厅，借此推广亚运赛事，传递体育精神，给消费者带来更多的互动乐趣。
将电影文化基因，渗透到各商业场景中
休闲娱乐，是驱动现代商业的重要引擎。作为中国首条文化艺术星光大道，项目本身就渗透着浓郁的“电影文化”，这些除了体现在街道上的“明星手模”、电影胶片建筑立面，以及星光大道的大型娱乐影视活动，在业态规划上，华联就选择与中国国际影城深度合作，并在星光大道的一个商场内打造了“两个影院”，吸引了大量城市的年轻人群，为整个商业体注入了青春之气。
基于华联坚持打造电影文化街区的定力，很多品牌在进入星光大道之初，便将电影文化基因植入到品牌消费的场景设计之中，渗透了知名的影片元素，既增加了旗舰店特色，又给客户带来了商业之外的文化体验。同时，各式电影小品雕塑点缀在街区中，店铺外立面上，还会看到手摇胶片机、胶卷橱窗，以及“电影胶卷”式的商户店招。
电影主题文化街区
通过长期、精细化的运营，如今的星光大道品牌门店已达220个，其中五年以上的品牌就有50多个。2021年，星光大道年度客流实现2000万人次，年营业额达16亿元，众多品牌销售排名常年占据前位，必胜客蝉联浙江215家门店排名前三；盒马鲜生全国排名第二；小米之家排名浙江专卖第五；热风杭州24家门店排名第三；优衣库浙江45家门店排名第十五；耐克浙江省15家排名第五；滨江区12家影院，中影国际影城排名第一。头部、稳定、优质的品牌商家，对滨江城市高品质生活的推动力日益增长，同时融合“国际滨”的独特时尚气质，打造为美好生活进阶的生活风向标。
线上购物直播，线下商业体验的新模式
2020年初，受疫情影响，线上直播成为各大商家卖货的主流渠道。星光大道审时度势，快速创建线上“星光云商城”，目前已经汇聚200多家商户。通过一系列推广，“星光云商城”年度线上销售突破千万大关，实现了线下线上联动。在“星创空间直播间”，不仅有云商城的商户们直播带货，更有“牛小星”的数字虚拟直播，通过 Live 3D 技术实现面部和动作捕捉、声音处理等个性定制，真人驱动牛小星的IP形象进行讲解。
“星创空间”直播间
每年“双11”购物节，顾客还可以通过线上商城下单，在线下商铺提货，智慧化、网络化已充分与现实场景相融。华联星光大道还与淘宝头部主播“烈儿宝贝”达成了战略合作，作为星光大道“好物推荐官”的“烈儿宝贝”，不断推陈出新，扩增带货流量。
目前，星光大道商业街区已实现5G信号全覆盖，停车场与城市大脑实现全面对接。车主可以“无缴费感”出场，实现全无人停车场管理；车牌识别、优惠券电子化、会员级别优惠、会员积分抵扣，全部线上操作。同时，星光大道通过“支付即积分”项目，提高了会员顾客获取商场积分的便利性；此外，与建设银行开展合作，借助建行渠道在其“建行生活APP”中建立线上虚拟“星光生活圈”，通过建行引入二维火收银系统与街区的ERP、CRM对接实现销售数据统一采集、会员统一管理；与街区“云商城”对接实现线上线下互动促销、消费体验深度融合，将街区的餐饮、服饰、数码、培训教育、娱乐等不同业态的商家打造成一个整体呈现给顾客。
“省级高品质步行街”，滨江“商业旅游新门户”
谈起星光大道的未来，华联星光大道总经理孙海萍说：“未来虽然充满不确定性，但我们的路依然明晰，就是继续深化文化艺术星光大道的初心，向人们展示更好的体验性，把星光大道打造成百年老店。”
目前，星光大道已成为“省级高品质步行街”，也是“第一批省级夜间文化和旅游消费集聚区”，是滨江商业和旅游的双重门户。如果说杭州主城有河坊街、胜利河美食街，那么滨江也同样需要一个崭新型态的旅游门户，未来西博会、休博会、动漫节、西湖读书节、杭州夜市休闲节等一系列城市级活动也都会在这里呈现。
星光大道高品质步行街
在华联看来，对时代的前瞻性洞察极为重要，面对不断涌现的新事物、新商业模式，星光大道将始终与时俱进，适时地根据人们对生活品质的需求，谋求变革。（潇潇）
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