北京学区房迎来“拐点”

上证报中国证券网（记者 于祥明）7月以来，北京房地产市场回归平稳，直接原因之一，就是学区房的降温。

记者近两个月跟踪发现，北京学区房市场正迎来“质”的改变，各种政策正对购房者产生持续影响，原本成交量火爆的学区房市场，已迅速降温。虽然现有的卖家仍在“死扛”，但随着教育“双减”等政策推动，教育均等化越来越深入人心，学区房也由此失去了赖以生存的土壤。

有业内人士预计，从现在的“不敢买”，到今后的“不想买”，“学区房”概念或许将成为历史。

迅速降温 成交量缩水近九成

“自7月份北京西城学区政策落地之后，我们所在区域的成交量大降了九成左右。原来一个月能成交七八十套，现在只成交七八套就不错了。”北京西城区月坛街道某中介店长张军（化名）告诉记者，近两个多月以来，该区域的学区房成交量维持在低位。

7月初，北京市场“幼升小”入学意向填报工作后，教育高地西城、海淀的多校划片入学政策正式落地，2020年7月31日后购房家庭 子女入小学实施多校划片。这意味着，那些在“新老划断”时间点以后买学区房的家庭，可能与名校无缘。其中，受冲击最大的就是西城区的德胜学区和月坛学区。

当时，“很多购买学区房的人还心存侥幸，认为上述政策不会严格执行，还有一些在观望的。”张军告诉记者，政策执行毫无折扣落地后，令很多此前签约的客户“大呼小叫”，直接要求取消交易。

从最后的实际情况来看，“因为违约成本过高，最终绝大多数已签单的客户，还是以买卖双方私下和解解决问题。有的在原成交价的基础上降30万元，有的降50万元，还有的降了100万元，每一对客户各自谈的结果都不一样。”张军说，也就是从那个时候开始，学区房的成交量一落千丈。

“学区房的价值主要体现在能让孩子进入优质学校，就房子本身来看，一些‘老破小’房源，居住价值很差，对要求生活品质的家庭来说没有吸引力，成交量下降在情理之中。”合硕机构首席分析师郭毅向记者说。

影响深远 打消了房价再涨预期扭转

成交量下降，是市场回归理性的一个表现。学区房对整个房地产市场的影响，绝不仅仅是短期的。

“去年10月以来的此轮房地产市场火爆，就北京而言就是从学区房起步的。”中原地产首席分析师张大伟对记者说。

据了解，现在北京楼市成交量的下降，不仅仅是以学区房为代表的二手房，包括新房市场的成交量也在逐步回归理性。据北京中原新房统计，8月份，北京商品住宅成交7516套，环比下跌15%；成交额405.94亿元，环比下跌24%。

“北京的学区房，就像楼市‘顶端商品’，牵一发而动全身。”张军告诉记者，在一套学区房交易中，往往关联着一个甚至三四个住房交易。

“因为现在房子的总价高，一般家庭往往是‘换房交易’。有些人是卖了非学区房来买学区房，有些人则是卖了学区房去买更好的二手房或新房。其中，买学区房者心情最为急迫。”张军说，这也是为什么此轮房地产火爆最先从学区房启动的原因。

多位业内资深人士向记者表示，动辄单价十几万甚至几十万的学区房，它的降温还深刻影响了“房价过快上涨的预期”。特别是在当前，住房矛盾已从总量短缺转为结构性供给不足，市场饱和度较高阶段，各种风险会迅速积累。起初是“豪宅领涨楼市”，后期是“学区房领涨楼市”，一旦形成“只涨不跌”的预期，就很难控制。

何去何从 房地产投资“钝化”

房地产还能投资吗？前海开源基金首席经济学家杨德龙认为，在“房住不炒”的背景之下，大量资金正从楼市流入股市。

“从楼市流入股市的资金规模没法确定，因为很难界定从楼市上流走的钱一定就是进入股市了，但从业内交流的情况来看，应该是不少。”资深地产专家、易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者如是说。

记者在采访中发现，在此轮学区房政策之下，房地产投资“钝化”已是不争的事实，炒房更是没有空间。

“今年3月我买了一套45平方米的学区房，总价700万元。随后房价又冲高，相同户型的房子可以卖到750-780万元。”李西川（化名）告诉记者，现在这套房子如果挂牌销售，价格又回到自己当时买的水平，算上中介费和税费甚至于还赔钱。

“如果把这房子出租，一年大概可以有7-8万元，我算了一下，差不多要100年才能收回成本。所以，我也不指望这房子挣钱，只要孩子能上个不错的好小学就可以了。”他无奈地说，而现在这要看运气了。

而从产业投资层面来看，中国信登最新统计数据显示，8月份新增的信托产品中，投向房地产行业的信托产品规模已降至420.96亿元，出现大幅下降，创下今年以来新低。有业内人士认为，后续房地产信托规模缩水的现象或将延续。