首批公募REITs上市交易近在咫尺。为更好判断公募REITs投资价值，近日，中国证券报记者实地调研华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金（简称“张江REIT”）的底层资产——张江光大园。
张江REIT募集金额14.95亿元，主要投资于上海张江科学城的三个产业发展服务园区项目。
30余家大中型企业入驻
张江光大园位于上海市浦东新区盛夏路500弄，从上海地铁2号线广兰路站（2号口）出发，步行800米左右便可到达。
上海集挚咨询管理有限公司（张江光大园运营管理机构）总经理所付晶告诉中国证券报记者，张江光大园占地面积20914.50平方米，总建筑面积50947.31平方米，共有7栋研发楼，吸引30余家企业入驻。
7栋研发楼入驻企业主要为上市公司、外资500强、持牌金融机构、行业头部企业等大中型企业，行业类型包括集成电路、在线新经济、金融科技、先进制造业。企业可以选择按层租赁，也可以独栋租赁，像叮咚买菜不仅整租6-7号楼，同时在其他研发楼租下平层。
产业园区的一大竞争力是完善的商业配套设施。所付晶称，张江光大园地下一层便是食堂、车库和设备用房所在地，食堂可容纳张江光大园区所有办公人员早中晚的餐饮需求。如果加班错过食堂开放时间，每栋楼的1层还有简餐售卖点。
目前处于满租状态
公开资料显示，张江光大园的现金流主要源于租赁及物业管理费收入，包括租金、物业费和其他收入。因此，出租率是评价张江光大园资产质量的重要指标。数据显示，2018年末至2020年末，张江光大园的出租率分别为74.13%、97.39%、99.51%。所付晶说，目前张江光大园处于满租状态。
从地理位置看，张江光大园位于长江三角洲区域、中国（上海）自由贸易试验区、国家级高新技术园区张江科学城（张江高科技园区）内核心位置，张江科学城目前建有医药、信息、集成电路、半导体、软件、网游动漫等多个国家级基地。
张江高科副总经理赵海生表示：“张江科学城产业生态成熟，企业对于研发空间租赁需求旺盛，现在整体市场处于‘一房难求’状态。受主导产业及产业聚集度影响，张江光大园的物业租金水平在上海产业园区中处于较高水平，这体现了张江光大园的竞争力。”
“为什么集成电路公司都愿意来张江？从设计到封装，再到测试、制造，整个产业链的企业都汇聚在张江，企业来张江发展，它得到的是整个产业链的支撑。”赵海生表示。
理性看待上市后价格波动
公募REITs是全新的投资产品，首批公募REITs发行阶段投资者认购踊跃，全部实现超额认购。
国泰君安资管结构金融部总经理徐刚称，公募REITs与股票、债券有一定的区别，不同类型的公募REITs关注点不尽相同。
对于产业园区公募REITs应关注三大方面：一是聚焦底层资产的区位、租户质量和区域发展情况，二是关注资产运管能力，三是是否有完善的治理机制和管理架构。
投资公募REITs，投资者最关心收益问题。根据张江REIT基金份额发售公告，该基金认购价格2.99元/份，对应基础设施项目价值14.95亿元，2021年及2022年的现金分派率预测值分别为4.66%和4.04%。
华安基金相关负责人认为，张江REIT产品本身具备一定扩募和展期的成长可能性，后续张江优质的储备资产也可以装入，底层资产同样具备成长性。
上述负责人提醒，公募REITs与股票不同，建议投资者理性看待首批公募REITs上市后的价格波动。
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