多地试水“两集中”出让土地 为楼市降温但或致项目集中入市

近期，全国多地自然资源和规划部门宣布2021年实行住宅用地“两集中”同步公开出让，涉及青岛、郑州、天津等城市，部分城市将全年分三批次，集中发布公告、集中组织出让住宅用地。

业内人士认为，土地“两集中”出让，或有利于促使房地产企业谨慎、理性拿地，并将对房价管控起到一定作用。但开发商集中在一个时间段拿地，也必然导致相关项目集中入市，这或许给房地产市场销售带来一定冲击。

多地试水“两集中”出让住宅用地

“之前市场一直有相关传言，近期这算是正式落地了，未来预计还会有更多城市跟进。”在多个城市发布相关公告后，一位中小房企东部区域负责人对记者说，“两集中”出让住宅用地是调控政策的一部分。

“两集中”出让住宅用地，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。

青岛市自然资源和规划局网站显示，青岛市将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

郑州市自然资源和规划局也发布相关通知，对郑州市航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区自然资源主管部门要求禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

天津相关部门规定，全年发布出让公告原则上不超过三次，时间间隔和地块数量要相对均衡；集中出让土地时，应当确定共同的挂牌起止日期。天津将于3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地出让公告，除上述三个日期，当地不再发布住宅用地的出让公告。

“以前都是一块地一块地出让，大企业有资金等优势，最终结果就是大企业次次参与，好地都被他们拿走了，我们只能做些边角料。”上述房企东部区域负责人这样解释多地出台这一政策的初衷。

易居房地产研究院发布的行业报告显示，2020年40个城市土地市场量价齐升，溢价率小幅下降，土地市场整体平稳。从土地成交面积看，2020年二季度之后，部分城市楼市、土地市场火热，下半年热点城市调控虽有收紧，全年40城土地成交建筑面积仍增长8%，创2015年以来新高。

一名头部房企相关负责人也认为，该政策出台意味着头部企业无法再垄断优质地块，可以在一定程度上降低土地市场热度。“因为即使是头部企业，短时间筹集的资金也有限，集中招拍挂时只能优中选优，找几个重点发力。”

或导致地产项目集中入市

业内人士分析称，“两集中”出让土地政策或将与房企降负债等政策产生联动效应。

2020年，监管层对于房企贷款及资金监管动作不断。2020年8月，住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，并制定地产融资三条红线。三条红线以“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”，将房企分为红、橙、黄、绿四档进行分类管控，不同档的房企有息负债规模约束不同。其中三条红线均超标，为红档，有息负债规模不得增加；两条红线超标，为橙档，有息负债规模年增速不得超过5%。

“集中拿地，很可能会导致相关房企在拍地月份出现一个负债高峰，这也会给企业资金链带来较大压力。”上述中小房企东部区域负责人说，这也会进一步降低大房企多拿地意愿，引导企业更为理性、谨慎参与相关地块招拍挂。

卓易数据创始人马光明说，此次土地集中政策与三道红线政策一脉相承。一次供出数十宗土地，便于资金充足的企业有计划性的拿地，减少了资金紧绷、囤地较多、负债较高的房企断断续续拿地的机会。此次政策对现金流充足、融资能力强的品牌企业是利好，而资金状况紧张的中小企业生存空间将会越来越小。

也有开发商担心，大房企拿地后，相关优质地块在大房企间流动性或将提升，相关监管举措也应考虑到这一点，否则中小房企拿地难度更大。

楼市分析人士张百忍认为，和“两集中”政策相比，部分城市供应问题更在于土地出让的结构性不合理，部分城市郊区土地出让过盛，而市区地块较少，“两集中”政策或效果有限。

此外，也有市场人士担心，集中拿地，再加上开发建设进度类似，很可能导致房地产项目集中入市，如中小房企地块较差，更缺乏对购房者的吸引力，生存状况会更加艰难。

也有分析称，中小型房企资金实力有限，可以参与的土地很少，只能通过全力厮杀去拿下高价土地，若自身的运营能力、操盘能力有限以及融资成本过高的情况下，亏损的概率就会大大增加，未来的生存环境将会更加恶劣。

对房企来说，马光明认为，应做好多手准备：一、在供地前把要供出的土地研究明白，做好“择地”准备；二、筹备好充足的资金，一年只有三次，错过就错过了；三、销售环节尽量避开集中上市期，尤其供应较多的区域和板块，减少竞争，做好“择时”。