310.5亿！全国总价新地王诞生！热点城市土地市场热情不减

中国财富网（储继军）疫情之下，一直低迷的土地市场却传来一些好消息。

2月20日，上海近年来最贵一宗土地出让成功落槌，香港怡和集团附属香港置地联合体以310.5亿元成功竞得徐汇滨江西岸金融港地块，这一价格也刷新了中国大陆土地总价纪录，问鼎新“地王”！

事实上，尽管受疫情影响，但是春节后仍有部分热点城市的土地市场热度不减。

业内人士认为，在近期新冠肺炎短期冲击下，土地市场略显悲观，但上海此次“地王”项目成功交易的信号意义极强，为当前略带萧条的土地和房产交易市场注入了一剂“强心针”。

问鼎新“地王”

公开信息显示，上海徐汇滨江地块，包括上海市徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內xh130C-02等28个地块，占地总面积约32.37万平方米，土地用途为商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地。

2月11日，这28幅地块整体一次性挂牌出让，总建筑面积接近180万平方米，起始价310.2亿元。挂牌当天即因大体量和高总价引起市场广泛关注。

2月20日，上海徐汇滨江地块以310.5亿元成交，刷新了2014年中民投以248.5亿元拿下的董家渡地王纪录，也刷新了2016年招商蛇口和华侨城联合体310亿元拿下的深圳会展中心新地块，香港置地联合体问鼎新“地王”。

资料显示，该联合体4家公司分别为：上海怡兴企业发展有限公司、重庆优盛达房地产咨询有限公司、重庆利嘉华房地产咨询有限公司、Hongkong Land (West Bund) Development Limited，均为香港置地子公司。

香港置地什么来头？

斥资310.5亿元拿下上海徐汇滨江西岸金融港地块，后续还需要投入大量资金开发建设，香港置地究竟有何背景？

香港置地成立于1889年3月，由香港著名商人Paul Chater及James Johnstone Keswick创立。

香港置地在百慕大注册成立，于伦敦证券交易所上市，是一家上市房地产投资、管理和开发集团，该集团在亚洲主要城市拥有和管理超过85万平方米的商业和奢侈品零售物业，集中于香港、新加坡、北京和雅加达，此外，还在大中华区和东南亚开发了一批高品质的住宅、商业和混合用途项目。

同时，香港置地为老牌英资财团——怡和集团的成员之一，怡和集团持有香港置地46%股权，除此之外，怡和集团旗下业务还包括牛奶国际、文华东方国际企业品牌、零售领域的惠康超级市场、7-Eleven、必胜客、万宁以及美心集团等。

2月20日，香港置地在公告中表示，此次收购为该集团提供了一个在中国上海黄金地段开发和运营一个规模庞大商业综合体的发展机会。

香港置地表示，上述土地开发将分多个阶段进行，预计到2027年完成。同时，香港置地在大中华区和东南亚地区开发大型商业项目进行长期投资方面具有丰富的经验。项目建成后，预计将为集团提供稳定的经常性收益流，董事会相信，上述收购符合股东的利益最大化。

香港置地表示，上述土地成本310.5亿元将于2020年分期支付，集团正在考虑一系列融资方案，包括内部资源和外部资源（包括但不限于预售、与战略合作伙伴合作等），集团有足够的流动资金支付土地成本，因此，不打算向股东寻求资金支持。

为当前楼市注入了一剂“强心针”？

对于香港置地联合体以310.5亿拿下上海总价地王，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，其信号意义极强，为当前略带萧条的土地和房产交易市场注入了一剂“强心针”。

“此次地王项目的交易，在近期土地市场略显悲观的时候进行，本身就很不寻常。这进一步说明新冠肺炎疫情带来的冲击是短期的，整个中国土地市场和房地产市场的基本面没有改变，房地产市场的韧劲依然存在，中国核心城市的优质土地市场仍具投资价值，各类资本依然看好此类重点土地市场。”严跃进说。

严跃进认为，类似土地的交易，对于上海土地市场甚至全国土地市场都有积极的作用。虽然很多房企近期资金压力较大，但是各地预售证管控力度在放松，客观上也要求相关房企“行动起来”。如果盲目认为房地产萧条，最终可能会发现，无论是总价高的地块还是总价低的地块，都会被竞争对手所获取。“当然这也不意味着房企需要拿地王，而是需要积极在近期获得各类融资，以扩大拿地的自由度。总体上看，上海徐汇滨江地块的交易，具有非常好的示范效应，后续也能够带动土地市场走出降温空间。”他说。

不过，中原地产首席分析师张大伟则认为，该地块单价并不高，整体看，地块主要是自持为主，企业必须全周期运营，所以对于市场来说影响很小。由于地块太大，所以有这个能力投资和运营的企业并不多。

部分热点城市土地市场热情不减

尽管受疫情影响，但是春节后仍有部分热点城市土地市场热度不减，多宗土地高溢价成交，如北京、杭州、宁波、温州等。

以北京为例，2月11日至2月18日，仅8天时间里共成交了9宗住宅用地，总成交金额达到363.89亿元，溢价率超过20%的有7宗，其中有3宗溢价率超过30%，最高溢价率达到49.8%，创2年来新高。而据中原地产研究中心统计，2019年北京合计出让62宗住宅地块，其中只有8宗地块溢价率超过30%，19宗超过20%。

值得注意的是，春节之后不惧疫情在土地市场上积极抢地的多为具有资金实力的国企或央企。

在鑫苑集团京津冀区域投资总监刘光看来，房企对于北京房地产市场的信心还是在恢复之中，北京的土地市场已经低迷了两年的时间，大家可能也会有周期性的想法，低迷了这么久是不是也该反弹了。但是从政策方面看，限购限贷的影响会比较大，如果这两个政策不发生重大改变的话，目前市场也不会有太大的改变。

2020年楼市怎么走？

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英预测，2020年房地产政策不会有较大幅度的放松，且并不具备放松的基础。2020年房地产政策大基调仍是“房住不炒”；同时，也是因城施策，且主要是重点区域的调控，而不再是全国“一刀切”的政策。

她认为，2020年“因城施策”的城市会越来越多，政府对于政策的调控也会更加频繁，调整方向和内容也会更加全面。但“因城施策”并不意味着就是政策的放松，“因城施策”的前提是当地城市房地产市场一定要平稳发展，如果部分城市出现比较强的炒作迹象或者出现房价较快上涨的现象，该类城市仍会出台收紧政策。

“从中央经济工作会议及全国住房和城乡建设工作会议传递出的信号来看，2020年楼市健康平稳发展，以及安居宜居的住房目标不会改变，房地产市场将呈现平稳运行态势。预计房地产调控总体继续保持从严，因城施策的方式会变得更加多样化，房地产金融侧收紧将常态化。”58安居客房产研究院分院院长张波分析说。

（综合自券商中国、证券时报等）