深圳商业地产迎来巨变，近日，深圳有关部门官宣，商业、办公写字楼可改建成租赁住房。
同时也给出严格限制，规定改建项目改建后应作为租赁住房用途，不提供学位，且改建项目的租赁住房用途在通过审核后5年内不得改变。
事实上，“商改租”并非深圳首创，上海、广州、重庆等地已先后推出相关举措。“商改租”成为盘活存量商办用房，增加租赁住房供应、缓解住房市场供需矛盾的“妙招”。
严格规范改建条件及要求
1月9日，深圳市住房和建设局发布公告称，为盘活存量闲置商业和办公用房，规范既有商业和办公用房改建租赁住房，切实增加住房租赁市场有效供给，市住房建设局组织起草了《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见稿）。
《通知》主要从改建原则、改建条件、改建要求、实施程序、保障措施五方面对“商改租”进行规范。
第一，在改建原则方面，《通知》“划定红线”，指出“性质不变，整体确权”。即申请改建的既有商业和办公用房项目（以下简称改建项目）不改变原土地用途、土地使用年限和容积率。改建项目整体确权、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割出售。
强调鼓励、支持专业化租赁运营机构实施改建。
第二，在改建条件方面，规定既有商业和办公用房应同时符合以下条件方可改建：
（一）已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业；
（二）不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形。存在抵押登记等他项权益的，应取得所有他项权益人同意；
（三）以宗地或者栋为单位；不能以宗地或者栋为单位的，改建部分应当相对独立且改建后的租赁住房原则上不少于50套（间）。
第三，在改建要求方面，提出结构安全、消防安全、环保卫生等七方面要求，重点包括：
（一）结构安全。改建项目实施前，实施主体应委托具有检测资质的第三方专业鉴定机构对房屋进行结构安全性检测鉴定，确定结构安全现状。改建项目不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，应确保房屋结构安全。
（三）环保卫生。改建后的租赁住房应当具备良好的卫生、通风、采光、给排水等居住条件，并符合国家和本市的相关标准以及环保、水务、卫生部门的相关专业要求。改建后的租赁住房首次出租的，须经专业检测符合室内空气质量标准后，方可对外出租。
（五）用途限制。改建项目改建后应作为租赁住房用途，但不提供学位。自联合会审通过之日起5年内，改建项目的租赁住房用途不得改变。
第四，在实施程序方面，强调实施主体需是在市住房租赁监管服务平台备案的专业化租赁运营机构。
第五，在保障措施方面，要求各区建立年度检查制度，严厉打击违规转让或者以“以租代售”等形式变相转让行为，同时规定将改建项目统一纳入市住房租赁监管服务平台管理，对改建项目实行全流程动态监管。
此外，《通知》的起草说明文件显示，将“商改租”与中央财政奖补挂钩，明确按照《通知》进行改建并使用，改建项目可按规定申请中央财政城镇保障性安居工程专项资金，其用水、用电、用气价格均按照居民标准执行。改建后的租赁住房如纳入保障性住房体系的，可按规定享受相关政策优惠。
业内人士指出，盘存量、划红线、堵漏洞可作为解读《通知》的关键词。上述有关结构安全、环保卫生等方面措施有助于“堵住”当期租赁市场存在的“隔断房”改造、空气检测不达标的漏洞。
同时，《通知》规定将改建项目统一纳入市住房租赁监管服务平台管理，也有利于市场规范发展，减少民间“二房东”非规范运营的乱象。
盘活存量
拓宽租赁住房供应渠道
对于“商改住”的必要性，起草说明文件指出，一是提升商业办公用房使用效率。深圳市产业升级步伐不断加快、互联网对传统商业持续冲击以及整体经济遭遇系列负面因素的影响下，既有商业办公用房功能需随产业升级进行调整，传统工商业对空间的需求明显下降，部分区域商业办公出现闲置，原特区外商业办公空置较明显。
此外，近年来城市更新工改M0（即产业研发用房，类似于商业办公）持续推进，向市场供应了大量的产业研发用房，加上已有的总部基地、商务区规划，全市商业办公供应量持续增长，可能加剧商业办公用房闲置。对此，制定已建成但空置的商业办公项目改建租赁住房的政策，以盘活存量空置商业办公用房，培育住房租赁市场，解决人民群众住有所居问题。
二是拓宽租赁住房供应渠道。鉴于深圳市商业办公用房供应充足，部分地区空置率较高，且本身也存在改变房屋功能用于居住的市场需求和合理性，通过制定本《通知》，引导既有商业办公用房改建成租赁住房。
高力国际数据显示，全年深圳甲级写字楼新增供应同比增长12%到约70.7万平方米。相应空置率同比微升1.8百分点到21.2%，导致甲级写字楼租金从236元下降至228元/平方米。
图片来源：高力国际
高力国际相关负责人表示，展望2020年，全年计划总共约111.7万平米的全市甲级写字楼供应，相比2019年的约70.7万平米将增长58%。而从2020年到2024年的五年间，总共会有约732万平米的新建甲级写字楼体量入市。深圳市场还在面临经济增长放缓的挑战，因此预计2020年全市甲级写字楼空置率会继续小幅攀升，而租金表现则相对持平。
图片来源：高力国际
“商改租”渐成趋势
事实上，“商改租”并非深圳首创。
早在2016年，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。
随后，广东、吉林、四川、海南、辽宁、江西、福建、河北、陕西、贵州等多省份纷纷公布细则，逐步放开“商改租”。
2017年10月，深圳市政府在《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》中，已提出允许商业用房按规定改建为租赁住房。
截至目前，全国主要城市中，上海、深圳、广州、重庆均已推出“商改租”举措。
深圳：增加住房供应+规范租赁市场
分析人士指出，2019年以来，深圳房地产市场持续火热，房价逆势上扬与其供需关系失衡密不可分。除控房价外，深圳还出台了一系列措施，增加租赁住房供应、规范住房租赁市场、增加保障房供应，促进供需平衡、稳定住房市场，为一线城市解决住房供需矛盾提供可借鉴思路。
2019年8月30日，深圳市住房和建设局发布《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》。《意见》提出，引导企业出租住房的租金不高于指导价，建立住房租赁行业主体备案制度，明确住房租赁企业备案条件和流程，从事住房租赁业务的商事主体应当自意见实施或领取营业执照起30日内申请办理备案手续。
同时，建立住房租赁诚信监管体系，将租赁企业、中介机构和个人的不良信用信息予以记录，并按规定纳入信用信息共享平台，及时向社会公示。实行租赁住房管理“黑名单”制度，被相关主管部门认定不符合安全标准的租赁住房不得出租。
另外，深圳有关部门此前表示，将多渠道增加租赁住房供应，结合深圳市未来住房需求，合理确定商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房供应规模，力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套，其中租赁住房不少于30万套。探索引入市场机制，通过政府补贴、购买服务等方式，增加租赁住房供应。
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