广州楼市真降价还是玩套路？

原标题：一平降8000！广州楼市真降价还是玩套路？

真降价还是玩套路？

近日有媒体报道，广州多地新盘出现大幅降价促销。

番禺大盘祈福缤纷汇从最高的4.6万降到3.6万，降幅超过20%。

增城某超级大盘从最高的1.5万元直降到1.2万元，降幅也达到20%。

南沙、白云、黄埔等地的新盘，也有不同程度的折扣。

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幅度这么大，让财富君都懵了，是真降价，还是打的促销牌？开发商也许又开始玩起了尾盘清盘的套路。

显降隐涨，楼盘套路多

广州中原研究发展部调研发现，目前广州市场上项目调价仍属于“个别行为”，而且调价主要方式为“特价房促销”，即主要针对“特定楼层、特定户型”。增城、白云、荔湾等都有楼盘推出类似特价房。

从近期促销的楼盘来看，广州外围郊区大部分项目的促销幅度都在1000元/平方米以内，也就是5%左右；个别降幅大的可达到2000元/平方米左右，但是数量较少。不过，此前番禺的祈福缤纷汇项目，降幅达到了8000元/平方米。

与此同时，也有新房业主表示，今年4月其购买的户型均价在19000元/平方米左右。而该楼盘近期推出的同楼层同户型国庆特价房，虽然总价优惠幅度达21万元，但优惠后均价已达24000元/平方米左右。

房多多市场研究总监张键认为，近期广州部分楼盘有大幅的价格调整，一方面是因为这些房企希望在短期内实现现金回流以确保企业稳定运营，另一方面这些“优惠折扣”其实也有较大的水分。

据了解，有楼盘 “最低价”的购房条件是全款购房，而正常贷款购房的价格其实还处于一个合理的市场价格；有楼盘看似降价，但只是在上涨过后的基础上进行了一定下调，实际价格比上涨前还高一些；还有的楼盘降价的原因在于此前定价过高，与地段价值不符，调整后房价实际上是趋于合理的情况。

相比较偏远地区或有缺点楼盘，热门区域、楼盘降价幅度就小一些甚至于没有降价。广州中原研究发展部也指出，广州市内不少热门板块楼盘项目价格基本保持稳定。

楼盘竞争激烈

“以价换量”或持续到年底

广东省房地产研究会执行会长韩世同认为，刚需者入市，在整体销售情况不那么乐观的情况下，进入下半年，企业不得不通过给出更多优惠来提高销量，以此进行回款。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓表示，今年5月份以来，伴随着政策收紧的信号，广州新房市场逐渐趋于冷淡。

乐有家研究中心数据显示，2019年8月广州全市新房网签数量、面积均有所下跌。一手住宅网签不足7千套，环比下跌3.41%。

广州一手住宅网签情况处于近半年的最低水平，至今还没出现网签套数超过万套的月份。从今年5月份起，广州新房成交量市场交易气氛相对平淡。8月份广州全市新批供应创春节月（2月）以来年内第二新低，面积环比下跌16%。

在此情况下开发商也不得不接受现实，利用“以价换量”“低开高走” 等策略使投资者和潜在客户把握购买机会，不仅收回了3、4月份时涨价的冲动，还在近期开始密集以特价房等形式进行优惠促销，这是由市场的大环境决定的。

但广州中原研究发展部指出，大部分促销行为主要集中在距离市中心较远、区位条件一般的楼盘。从8月网签情况来看，这一类带有明显缺点的项目调价并未对实际成交带来明显刺激。当前环境下，买家入市判断更加理性，不会因为价格调整而“一窝蜂”入市。

不过即便如此，“以价换量”也有一定的作用。据统计，8月底到9月初，荔湾广钢板块的中海花湾壹号、番禺钟村板块的祈福缤纷汇，通过特价单位促销以及整体价格优惠方式抢客，当周分别成交65宗、56宗交易，进入全市TOP10热盘之列。

专家认为，总体来看，今年开发商面临的形势比较紧张，统计TOP30房企1~8月份的销售情况发现，大部分房企的业绩目标完成率只有5、6成，这意味着接下来几个月这些房企都必须要加大销售力度才行。

房企在广州的情况也是如此，特别是今年受供货节奏的影响，年底还是推新货的高峰期，楼盘之间的竞争会很激烈，所以“平价换量”将会是行业的普遍共识，“以价换量”的情况或将持续到年底。

来源：每日经济新闻（ID：nbdnews）、凤凰网、华夏时报

整合/新媒体编辑：张维嘉