专家支招破解长租公寓潜在金融风险

近期，总部位于南京的乐伽公寓宣布停止运营。据不完全统计，这已是近一年半以来第23家宣布倒闭的长租公寓品牌。从“投资风口”到“爆雷潮”，长租公寓为何频频出现运营问题？未来如何防范潜在的金融风险？专家指出，当前长租公寓市场并非单纯的“房东租客”关系，更多涉及金融因素，相关风险需加强防范。

期待长线资金入场

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前各类长租公寓发展都处在瓶颈期，均出现萎缩迹象。

从项目投资方来看，长租公寓投资方主要包括房企开发商、创业企业和房产中介公司。创业型长租公寓如魔方公寓、YOU+等主要依靠A轮B轮融资等资本加持；房企的长租公寓如万科泊寓、龙湖冠寓等则依靠房企自有资金；房产中介旗下的长租公寓如自如、相寓，主要是轻资产运营，房源大多较为分散。

中房经联主席胡景晖表示，行业集中度上升，综合实力强大的头部玩家资源优势进一步显现，实力弱规模小的企业不可避免地被吞噬。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，当前经营困难、倒闭破产的以小型长租公寓居多，主要集中在上海、杭州、南京等大中城市。而大型长租公寓目前仅是经营节奏放慢，暂未出现破产停摆的情况，未来长租公寓仍具有较好前景。

险资等长线资金对长租公寓颇有兴趣。平安集团总经理任汇川表示，正在和地方政府研究千亿级保险资金进入长租公寓、人才保障房的项目。

胡景晖指出，从发达国家的经验来看，长租产业需要的是长期、大规模和便宜的资金。但实际上，目前国内资本市场基本都是短钱、热钱、贵钱，闻风而动又猝然离场，资金属性和产业属性不匹配。“在国外，也基本都是养老、保险或风险业务型资金进入该行业。”

警惕金融化风险

据胡景晖介绍，截至上半年，全国约有95万间集中式长租公寓和240万间分散式长租公寓，覆盖近20个一二线城市的400余万租客以及100余万小业主。据他推算，通过租金贷、押金和租金错配形成的资金沉淀规模高达200多亿元。

中原地产首席分析师张大伟认为，长租公寓存在的问题不仅在于推涨房租，更在于金融化带来的“资金池”，而资金池的风险在于掩盖运营问题，后移投资风险。“现在一些长租公寓企业已经不是租赁企业，而变为标准的‘金融企业’，装修、分租等都只是对资金池的补充。”

对此，李宇嘉表示，需避免长租公寓与互联网金融平台对接，防范长租公寓产生互联网金融产品的风险。

严跃进补充道，如果长租公寓可以妥善解决“在租金未付给房东的情况下，如何保障租客租赁权”的问题，仍具有较好的市场机会。目前长租公寓的压力在于经营方面存在诸多问题，很多项目虽融资力度大，但是资金回笼效果不佳。

多管齐下加强监管

李宇嘉认为，防范长租市场存在的金融风险，首先要加强对互联网金融平台和长租公寓公司的监管，严禁租赁贷等违规融资行为，避免资金池的形成。在租金方面，要建立监管系统，防止资金挪用甚至卷款潜逃。

严跃进认为，可适当在保证金、准备金等方面落实新政策。一是筑牢“防火墙”，有助于对租客形成保险作用；二是能够约束企业盲目扩大，形成成本概念；三是利好后续对长租公寓资金面的监控，为企业稳健运营提供保障。

胡景晖提出，应该尽快启动相关立法工作，保护租客隐私、财产和生命安全。同时要尽快建立行业标准和企业的登记备案制度，大幅度提高长租公寓运营企业押金数量和准入门槛。针对企业“爆雷”，租客“无家可归”的情况，各城市应紧急储备可用于出租的公租房、廉租房、低价出租房源，用于租客安置。目前，大型国企、央企和国有银行进入长租领域，有望成为该行业未来的主导力量，很大程度上会降低行业“爆雷”风险。随着住宅租赁运营被认定为国民统计中新的产业类别，在减税降费方面存在空间，将对行业现有的财务模型和经济测算指标等产生实际影响，提高整个行业利润率。