新版LPR与楼市无关或负相关

     没有悬念，新版LPR在8月20日落地，首次报价较之前稳中有降。但是，这场效果约等于“非对称降息”的变革与楼市无关；如果一定觉得有，那可能得理解成“负相关”。

    因为，央行再次重申，要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。“具体怎么操作，央行将会发布关于个人住房贷款利率政策的公告，细节现在还在调研。但有一点可以肯定，房贷的利率不会下降”，央行副行长刘国强表示。

    那么，央行新版LPR究竟为什么“不惠及楼市”呢，笔者认为，主要是因为目前从流动性的总供给来看，市场总量不缺钱，缺钱的也不是楼市，而是实体经济，尤其是实体经济中大量的中小微企业。

    央行7月底发布数据显示，上半年，全国房地产贷款增加3.21万亿元，占同期各项贷款增量的33.2%，比上年全年水平低6.7个百分点。二季度末，人民币房地产贷款余额41.91万亿元，同比增长17.1%，增速比上季末低1.6个百分点。其中，房地产开发贷款余额11.04万亿元，同比增长14.6%，增速比上季末低4.3个百分点；个人住房贷款余额27.96万亿元，同比增长17.3%。

    笔者注意到，二季度末，金融机构人民币各项贷款余额145.97万亿元，同比增长13%。也就是说，在同一个时间框架内，涉房贷款增速虽然减慢，但依旧是跑赢了均值，其在信贷资源中的总权重还惯性上升。而且从总量上看，房地产贷款已经占用全部信贷资源的三分之一，其风险集中度确实需要警惕。

    当然，较高比例信贷资金流向楼市也有其合理性。房地产贷款特别是按揭贷确实是资产质量最好的贷款之一（多数大中型银行的按揭贷款不良率非常低），而且还有很高的零售客户附加值。根据风险定价的市场化原则，如果按揭贷款与小微业务贷款利率接近，对于风险偏好较低的信贷资金而言，向楼市流入可以说是一种本能。

    因此，LPR新机制以及包括降准、专项债等在内的很多货币政策不是谋求大水漫灌式的降息，而是希望通过引导实现精确的滴灌。

    笔者赞同“信贷定制”的政策导向，不过也希望提示市场各方，资金是聪明的，货币政策的引导需要配合其诉求，具体来看，通过创新手段和技术降低实体经济的信贷风险，尤其是小微企业的不良率是吸引资金流入的最直接方式。

    随着金融科技的介入，目前小微企业轻资产、财务报表不详尽等问题引发的贷款难正在逐步得到解决，但是市场对于融资贵的担忧依然存在。笔者建议，一方面要将小微企业融资的综合成本全部展现于阳光下，了解商业银行与小微企业对于定价分歧的主要成因；另一方面，也要确保小微企业贷款的可持续，对于贷款贵与不贵的判断也应该是多维度的。例如，如果一笔贷款能够及时的、帮助企业获取较高利润，即使其单价略高于同类产品，也应承认其贡献值；反之亦然，“迟到”的低息贷款显然并不是解决问题的最佳方式。

    此外，笔者认为，小微企业化解融资难必须注重提升直接融资比例，也就是借助资本市场的力量。毕竟，其与间接融资对于风险的偏好存在显著区别。而且，目前的多层次资本市场也给处于不同发展阶段、面临不同情况的企业提供了多样化的选择。

    最后，笔者希望对楼市说一句，实体经济的发展是楼市发展的根基，楼市近十年的高速发展很大程度上受益于我国经济30年来高速增长带来的居民财富储备。因此，楼市和实体经济之间从来、今后也不应是一道选择题。只要实体经济摆脱下行压力、走向复苏，那么，楼市的春天或许也并不会遥远。