正常情况下，在一个自然年里，企业经营的利润是越来越多。但是，在香港上市的银城国际（HK1902）却在去年最后两个月里，净利润突击“缩水”，由截至2018年10月31日的5.88亿元，缩水至4.95亿元。
其中可能的原因是，公司财务对当期需要扣除的企业所得税、土地增值税的错误估计，最终导致当年实际税负增加了超过1.6亿。
有意思的是，公司为让税后利润变得更好看，大规模增加了利息资本化的比重，从10月份的70%，提高至12月的83.8%，结果却导致公司企业所得税的征税压力进一步加大，最终演出了一个搬起大石砸自己脚的“戏码”。
这也让投资者很难对银城国际的投资价值进行评估。可能是因为这个原因，银城国际的股价一直偏低，截至2019年4月4日，银城国际的收盘价格只有2.37港元，低于2.38港元的招股价，是目前唯一一支股价低于发行价的内房新股。
税收支出突然大幅增长
比照银城国际的招股书和2018年年报可以发现，在去年最后的两个月公司的税后纯利突然大幅下滑。在除税前溢利由2018年10月底的9.94亿元，增至10.62亿元的背景之下，公司的净利润却突然下滑了9300万元。
导致净利润大幅度下滑，公司的税收支出在去年最后两个月突然飚升。所得税开支（包括企业所得税和土地增值税）由2018年10月31日的4.05亿元，突然升至5.67亿，涨幅超过四成。
以整体税负而言，在近期上市的内房股中，银城国际的税负达到了53%，相比其他上市的港股中属于偏高的位置。一个可以参照的数字是，德信中国的所得税税负只有36%，而美的置业和大发地产的所得税税负也只有50%左右。
值得指出的是银城国际的毛利并不算高，截止去年底，毛利率不到29%的水平。这在去年上市的房企中，只能属于正常水平。
实际上，上一次银城国际所得税税率超过50%的年份，还是在2015年。当时，银城国际的毛利率还在 30%以上。银城国际2018年前10月的所得税综合税率只有40.8%。银城国际当时解释税率低的原因：一是收购附属公司属于一次性收入确认，不需要课税；二是税收亏损；三是拨备的土地增值税较往年减少。
但公司自己对应税支出的估计可能并不正确。
因为根据银城国际披露的2018年年报，银城国际当年扣除的土地增值税税额大幅增加，由前一年的7854万元，增至3.04亿元。这代表着实际拨备及支付的土地税不仅没有比上一年少，反而还出现大幅度的增加。
由此可见，公司披露的截止去年10月31日的所得税税率，可能估计不够充分；或者与税务部门的计算，存在着巨大的出入，最终导致年底账面扣除的土地增值税较去年大幅增加。当然，着属于猜测。
和讯房产曾就所得税支出大幅增长的原因，垂询银城国家品牌部负责人，后者截至截稿未作回复。
粉饰账面利润：让税收支出变得更多
4月初，A股有一家地产企业被上交所发函问及利息资本化比例较高的原因，并认为公司有意通过利率资本化，实现更高的利润。
一直以来，利息的资本化，就被会计行业认为，是粉饰利润的一种公开秘密。根据会计准则，商品房只要在建设中，就可以作利率资本化。
但业界却一直不赞成大比例利率资本化。因为，利率资本化只是将当年度的费用，延迟到未来若干年摊销，资本化并不能降低利息成本。
另外一个原因，就是通过利息资本化后，公司的税前利润可能会大幅增加，由此而产生很高的企业所得税。
因为，这样一个原因，地产行业通常只有土地增值幅度较高的情况下，才会大幅度利率资本化。比如，上文上交所发问讯函的那家企业，平均楼板价才2000多元，而公司去年平均售价达到1.2万元。
但是，银城去年获得土地的楼板价在4300—2.5万元/平米间，以公司平均14496元/平米的售价计算，仅土地成本就超过售价三成，无需再通过增加利息支出，增加成本规避土地增值税等税收。
在这样一个背景下，银城选择大幅增加资本化利息，显然会导致公司企业所得税出现增加。根据2018年年报，银城国际的4.49亿元，而前十月银城国际资本化的利息总额只有3.54亿元。
对大幅增加利润资本化利息一事，银城国际截至发稿，未予置评。
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