2018年，是房地产调控史上政策出台最频繁的一年，受此影响楼市全面降温，国家统计局的最新数据显示，房地产开发投资、房企到位资金等多指标增速回落，但是从销售指标来看，全国商品房销售面积仍保持正增长，商品房销售额更是创了新的历史纪录，销售数据并没有市场感受的那样寒凉。

这究竟是什么原因呢？房企的资金情况如何？明年资金状况会有何变化？

接受券商中国记者采访的业内人士认为，销售额反弹主要是年底三四线城市销售趋弱，一二线城市销售占比更多带来销售额增速略有回升，但依然没有改变整体回落的趋势。尽管全年销售额创新高，但是房企资金面并不乐观。预计2019年房企到位资金保持在个位数增长。大房企资金相对宽裕，中小房企资金依旧紧张。

销售额累计增速反弹并创新高

国家统计局21日发布的数据显示，2018年，商品房销售面积171654万平方米，同比增长1.3%，增速比1-11月份回落0.1个百分点；商品房销售额149973亿元，同比增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点。

在房企年底冲刺的背景下，单月销售更是历史上首次突破2万亿。根据中原地产研究中心统计，2018年12月全国商品房销售额为20465亿元，同比增长12.2%。

在全年房地产调控合计450次的背景下，商品房销售面积仍保持正增长，销售额更是创了历史新高，这究竟是什么原因呢？

对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受了券商中国记者采访，并给出三个原因：

第一个原因是，这次全国楼市上涨是一波大行情，类似于2009年到2010年那一波大涨，大行情的惯性较强、余波较长，所以余波到2018年依然没有出现下跌。

第二个原因是，分结构看这轮房地产板块轮动特征鲜明，2018年弱二线、三四线表现抢眼，所以导致整个销售面积和金额都是正的。

第三个原因是，今年上半年，尤其是4月到7月之间，全国的商品房销售有一波反弹，这个反弹除了当时弱二线、三四城市的市场温度较高、较活跃外，还有就是一些数据的异动。

杨红旭对券商中国记者说，异动有两类，一类是2017年签合同了但是没有网签，部分城市为了达到限价目标而控制网签，滞后到2018年网签导致数据异动，合肥就很明显。另一类是2018年高价地项目预售证陆续放行，这些高价盘的定价比较高，尤其是拉高了均价，所以对于销售金额的较快增速提供了一些支撑。

某10强房企高管则对券商中国记者表示，其实，销售面积增速是一个不断回落的过程，销售额反弹主要是年底三四线城市销售趋弱，一二线城市销售占比更多带来销售额增速略有回升，但依然没有改变整体回落的趋势。整体而言，虽然一二线城市调控严厉，但三四线城市增长明显，尽管8月开始市场明显降温，但在惯性之下，房地产还是在“零增长”区间保持了微幅的正增长，这也符合“大稳小乱、量平价稳”的市场格局，这与中央稳投资的诉求相吻合。

房企到位资金增速明显回落

尽管全年销售额创新高，但是房企资金面并不乐观。

国家统计局的最新数据显示，2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，增速比1-11月份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点。

其中，国内贷款24005亿元，下降4.9%；利用外资108亿元，下降35.8%；自筹资金55831亿元，增长9.7%；定金及预收款55418亿元，增长13.8%；个人按揭贷款23706亿元，下降0.8%。

对于到位资金增速明显回落的原因，上述某10强房企高管对券商中国记者表示，在“房住不炒”定位下，流向房地产的资金受到抑制，国内贷款和个人按揭贷款均持续多月在负增长区间，自筹资金也降至个位数增长，拖累了房企到位资金的增速。

杨红旭也认为，资金增速回落，说明开发商资金面不乐观、偏紧张。分结构看，资金来源中，个人按揭贷款占比和房企的开发贷占比，相比前两年均有所下滑，说明一方面在调控的背景下，销售降速，房贷政策偏紧，银行贷款额度偏低；另一方面是商业银行对于房企的开发贷款依然采取谨慎、限制的态度。

对于2019年房企的资金状况，上述某10强房企预计，2019年银行贷款会有所松动，保持在“零增长区间”，定金及预收款增速会有所下降至个位数，自筹资金保持个位数正增长，房企到位资金保持在个位数增长。大房企资金相对宽裕，中小房企资金依旧紧张。

杨红旭也认为，资金指标还会继续往下走一点，增速保持在10%以下的低位，5%的概率较大。“上一轮楼市低迷的时候，该指标曾经跌破过0，这次的降温时间比较长，预计不会跌破0，还会在5%左右持续几个月。”他预计，2019年的销售面积会下跌6%左右，价格可能基本持平，来自于销售资金回笼这部分会比今年还要差。但是，房企的融资面会略有放松，这也是目前在多次降准之后，整个贷款略放松，也会惠及到房企，虽然房地产行业不是降准之后重点支持的行业，但也会有一些“水”流进房地产“田地”。