华润前海项目权益转让之谜

“华润前海大厦的写字楼已经建好,可以来参观,但是目前还没有开始出售,因为还未取得预售证,预计2019年初就能拿到证”,近日,房天下的一位销售人员告诉《证券日报》记者。

华润置地2017年年报显示,华润前海中心项目占地6.18万平方米,计划于2018年12月份落地,华润置地拥有该项目50%的权益。据记者了解,其中位于前海华润金融中心T201-0078(3)一期的T4栋公寓(悦玺)已经于2018年9月开盘,目前房天下报价显示,销售均价为9.3万元/平方米。

历时5年多,华润前海项目建设临近尾声,即将步入收获期。但是自2015年华润置地引入宝能系合作开发后,华润向宝能转让50%项目权益的价格和宝能的实际出资情况却一直备受争议。

《证券日报》记者近日就宝能实际出资情况以及华润是否提供融资采访华润集团,华润集团表示不予置评。

2013年拿地背景

时间轴拉回到2013年。

2013年8月17日,随着一篇题为《华润109亿元前海拿地刷新深圳总价“地王”纪录》的文章刷屏,华润前海项目也拉开帷幕。两天之后的8月19日,华润置地发布公告称,以人民币109亿元(约港币137.01亿元)拍卖成功获得位于深圳市前海T201-0078地块。华润置地称,该幅用地将用作发展综合商用物业,公司将以集团内部资源支付该幅用地之总代价。

图为T201-0078地块、T201-0077和T201-0075三宗地所在位置

公开资料显示,T201-0078地块位于深圳前海金融峡谷的核心地带,占地约6.18万平方米,总建筑面积约50.3万平方米,楼面地价为每平方米21670元,溢价率62.2%(挂牌起始价为67.2亿元),土地使用期限40年。

据前海管理局公示信息,2013年,与T201-0078地块同时出让的还有T201-0077和T201-0075两宗地,位于桂湾片区二单元,土地用途均为商业性办公用地。

不同的是,对于T201-0078宗地的竞拍,深圳前海政府对竞买申请人设立了更为严苛的标准。

首先,竞买人须为在香港联合交易所上市企业,2013年6月24日市值不低于400亿港元;其次,竞买人2012年会计年度的营业收入须不低于200亿元人民币或等值外币(另外两宗地为不低于100亿元);最后,竞买人须在竞买前,与不少于3家境外的世界500强金融机构或其控股的一级子公司签署入驻该项目的合作意向。

而且,T201-0078宗地的竞得人,需要在竞得该宗地一年内,在前海合作区设立具有独立法人资格的全国性或区域性运营总部,到2015年实现营业收入不低于100亿元,项目建成后两年内,吸引入驻企业合并纳入前海合作区统计核算的年度纳税额不低于10亿元。

由于对竞买申请人设置了苛刻的条件,当时T201-0078宗地一度被外界质疑是“定向出让”,最后参与竞投的也仅有华润置地与世茂房地产两家公司。据媒体报道,当时世茂房地产出价90.99亿元,华润置地的出价高出竞争对手约20%。

与同时出售的另外两宗地相比,华润置地出价也相对较高。

在2013年7月份,T201-0077和T201-0075两宗地被卓越集团以123.79亿元拿下,这两块地的楼面地价为每平方米16064元。与之相比,华润置地的拿地代价也高出约35%。

如此高代价的拿地,是为了什么?

华润置地曾在公告里称,基于中国深圳前海之经济实力及该幅用地之发展前景,董事会相信收购事项提供了上佳投资机会,将令集团策略性地增强在深圳物业市场的领先地位。