融资生死时速加剧房企两极分化

四季度以来，随着销售增速下滑和偿债高峰来临，房企融资步伐不断加快，但融资成本却创近三年来新高。在此背景下，很多财务稳健的龙头房企凭借低融资成本逆势扩张，趁很多中小房企被迫放缓拿地速度降低负债之际攻城略地，市场分化进一步加剧。

加快融资步伐

“2018年四季度，房企最重要的工作就是融资。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示。

同策研究院的研究数据显示，10月，40家典型上市房企融资总额为392.65亿元，为2018年以来首次单月跌破400亿元大关，更是创下了2017年1月以来单月融资额的新低；11月，40家典型上市房企融资总额升至505.92亿元，环比增长28.85%；12月，各大房企进一步加快了融资的步伐。

一旦“触底”便迅速“反弹”，在楼市寒冬中，融资市场的细微变化都牵动着房企的神经。“经过前几年的快速扩张，很多房企现在都是高负债运营，而现在融资环境一直收得非常紧，又赶上房企销售增速持续下滑，回款周期不断延长，所以融资成了眼下各大房企最重要的事情。”某中小房企财务负责人告诉中国证券报记者。

克而瑞地产研究中心发布的数据显示，11月百强房企销售金额达8953亿元，同比增长24.5%，但同比增速较10月下降7.5个百分点。虽然11月百强房企销售金额环比增长9%，结束了10月环比增速下滑局面，但民生证券指出，这主要源于年末房企项目大量入市，积极推盘，预计12月推盘速度将与11月持平，百强房企销售金额环比增速仍然堪忧。

不过，越是销售放缓融资困难，很多房企扩张的动力越足，对融资的需求越大。“目前房地产行业的竞争模式仍然是规模竞争，在行业集中度迅速提升的背景下，规模靠前意味着融资能力更强，项目储备越多。因此，尽管目前调控持续加码，但第二梯队的中型房企依然在加速拿地的过程中，融资需求依然很大。”张大伟表示。

同时，偿债高峰的到来也让房企对于资金的渴求更加强烈。恒大研究院发布的研究报告显示，2018年下半年至2021年是房企债务集中兑付期，各年度规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。新城控股高级副总裁欧阳捷对中国证券报记者表示：“部分企业负债率过高，可能在遭遇市场不确定之时面临失控风险。”

融资成本攀升

一方面是融资环境持续收紧，另一方面却是融资需求不断增加，这样的结果导致房企的融资成本大幅攀升。

克而瑞的统计数据显示，11月房企发债融资的平均成本为8.54%，为2015年以来单月最高水平。前11个月房企平均融资成本达6.32%，超过2017年平均值。以恒大为例，其发行的18亿美元债券中，5.9亿规模的5年期债券利率高达13.75%。

融资成本上升与房企被迫转向海外融资有很大关系。数据显示，11月，房企境外发债的融资总额达285.1亿元，环比大幅增长419.3%，占总体发债融资总额的比重达52.2%。相对于境内发债，11月房企平均境外发债的融资成本高达11.47%，较前10月的6.45%大幅增长了5.02个百分点。

“现在海外融资的比重大幅提升，但海外融资的成本明显上涨，客观上增加了房企融资的总成本，再叠加汇率的波动，很多房企的融资压力是非常大的。但即便如此，由于融资需求很大，也要顶着高成本加快融资。”张大伟表示，2018年是房企近四年来资金压力最大的一年，从趋势上看，这种状况在2019年仍将延续。

值得注意的是，在融资成本上升的背景下，很多财务稳健的龙头房企融资优势进一步凸显。以万科为例，2017年公司净负债率为8.8%，货币资金达1741.2亿元。在今年3月的业绩说明会上，万科首席财务官孙嘉表示，受市场环境影响，近期融资成本略有增加，但仍维持在行业内较低水平。

相对而言，国企在融资方面更加从容。某北京房地产国企负责人告诉中国证券报记者：“今年以来，无论是国资委还是控股股东都一直要求降低负债率，所以融资不是很紧迫，负债率在78%左右，融资成本在5.3%上下。融资渠道也较多，既有美元债、公司债、永续债，还有成本较低的保险融资。”

市场格局分化

融资能力和融资成本的分化，使大小房企在面临眼下的市场状况时心态迥异，“马太效应”促使市场格局进一步分化。

开源节流，减少拿地，成为各家房企降低负债率的常规手段。中原地产数据显示，9-11月，25家房地产行业龙头房企合计拿地金额分别为767亿元、720亿元、394亿元，连续3个月低于1000亿元，为近4年来首次出现。2018年之前，龙头房企拿地金额每月都在1200亿-2000亿元。

“截至目前，销售额前30强的房企中，按权益计拿地金额比2017年全年减少的就有20家，其中下降30%以内、30%-50%、50%以上的分别有6家、6家、8家，大多数已走在降杠杆路上。”新城控股高级副总裁欧阳捷对中国证券报记者表示。

一些财务稳健的龙头房企却从中看到了逆势扩张的机会。今年以来，万科一方面不断强调6300亿元销售回款的目标，另一方面以低成本加快融资。仅第三季度，万科合计拿地金额就达到458.7亿元，相当于恒大、碧桂园、保利、融创四大房企拿地金额总和。

同样充满野心的还有保利。数据显示，截至上半年，保利新增有息负债796.13亿元，综合资金成本为4.86%。凭借这一优势，2018年前三季度，保利累计新拓展项目108个，获取总成本1636亿元，拿地金额占销售金额53.9%。凭此，2017年掉落到行业第五名的保利，今年很有希望重回前三。

相较而言，很多资金紧张的中小房企则成为被大型房企收割的“韭菜”，被迫不断退出市场。比如，10月9日，一直在进行战略收缩的华夏幸福公告，将旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权及霸州公司65%股权，以32.34亿元的价款出售给万科。