三招助房价涨跌数据“返璞归真 ”

官方房价统计数据应当是房地产市场的温度计和晴雨表，但从最近几个月的统计看，其已不足以完全反映房地产市场的运行状况。事实上，从笔者多地调研和考察情况看， 这种情况的出现或许与限价政策有很大关系。因为各地要完成规定的房价控制目标，普遍干预住宅的网签，限制或拖延价格高于平均价的楼盘网签行为，对价格低于平均价的项目优先进行网签。

目前官方统计数据来源主要是网签的数据，上述行为无疑会对房价数据及成交量数据都形成了干扰。准确地说，在房价上涨过程中，房价的实际涨幅应该比统计数据高，即房价涨幅数据被低估。但在房价已出现下滑的时候，因为要处理之前积压的网签住宅，房价的下跌走势被掩盖。这是当前对房地产宏观决策过程中特别需要关注的问题。

笔者认为，可以考虑通过三种途径来更准确反映当前的房地产市场运行趋势：一是以二手房中介机构的成交数据来反映房地产市场的真实状态；二是以土地市场的数据来替代和反映房地产市场运行状态，土地市场反映的是开发商对市场的预期，能准确反映市场的状态；三是用上市公司公布的数据来补充印证。

二手房成交数据从6月份开始放缓。根据链家地产旗下的贝壳研究院监测的数据，重点关注的13个城市成交量从6月份开始下行趋势，7月重点城市二手房成交量在6月基础上继续回落，8月份13城中仅成都成交环比小幅增加，其余12个城市的成交量均不同程度回落，其中有7个城市的成交降幅环比扩大。在8月份成交量环比下降的城市中，深圳的降幅最大。从价格来看，重点城市的二手房均价以下跌为主。大连、杭州、西安、长沙等一季度热度略高的城市均由涨转跌，这也是重点城市市场全面下跌的标志之一。

土地成交数据在第三季度开始下滑。从市场传导的逻辑看，房地产市场的销售状况决定了土地市场的成交状况，因此，可以从土地市场的情况来准确反映房地产销售市场状况。

与此同时，房地产开发类上市公司的10月份销售数据下滑幅度较大。上述三种不同来源的数据互相印证，可以清楚看出第三季度的房地产市场运行状况与今年上半年相比已经出现了明显变化。