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土地市场陷“保钱袋”与“防库存”两难

2018-10-11 11:21 来源 : 经济参考报        作者:周强 董建国 程士华

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今年以来,我国主要城市房地产调控累积次数多达300多次。严厉调控下,土地市场呈现供应与流拍均创新高的独特现象,特别是三四线城市,更是成为供应与流拍的主战场。

《经济参考报》记者近日调研了解到,供应大增缘于地方政府财政压力,需加大土地融资力度,而流拍增加则主要由于房企资金链吃紧,对后市持谨慎态度。业内人士指出,在地方财政依然严重依赖土地出让金的情况下,既要防止流拍可能带来的财政收入问题,又要防止增加供应造成的“新库存”。

供地增加,流拍却在蔓延

当前,全国土地市场结构性特征凸出,呈现供应与流拍均创新高的独特现象,成交总额增长与溢价率降低同时出现。

国家统计局数据显示,1至8月,全国房地产开发投资76519亿元,同比增长10.1%;房地产开发企业土地购置面积16451万平方米,同比增长15.6%,土地成交价款8177亿元,增长23.7%。

《经济参考报》记者采访发现,当前全国土地市场呈现三大特点,一是三四线城市成为总成交面积和总成交额“双增长”的重要支撑。中国土地勘测规划院发布的二季度全国主要城市地价监测报告显示,在106个主要监测城市中,三线城市住宅地价环比、同比增速超过全国主要城市及一二线城市平均水平,处于高位运行,19个三线城市的住宅地价环比快速上涨,增速超过3%;29个三线城市住宅地价同比增速超过10%。

中原地产研究数据显示,前8个月50大城市累计卖地2.47万亿元,同比上涨28%。杭州突破2000亿元,上海、重庆、苏州卖地超过1000亿元。数据显示,从三四线城市看,多达64个三四线城市卖地突破百亿,刷新历史纪录。

二是溢价率普遍下滑,热点城市不少地块以底价或逼近底价成交。今年8月,广州、上海出让的多幅宅地均以底价成交。厦门在今年7月出让的地块中,多幅商住用地楼面价跌破2万元,如翔安区13-16片区地块楼面地价为1.8万元/平方米,相比两年前同区域的地王3.7万元/平方米,跌去近一半。

8月10日,太原市举行了被坊间称为“史诗级”的大规模土拍,拿出热点区域的8幅黄金地块进行拍卖,总面积约82.71万平方米,起拍价合计130.82亿元。但结果让人大跌眼镜,8幅土地全部流拍。

今年以来,福州土拍市场渐入寒冬,房企土拍参拍积极性大幅下滑,今年四次土拍共出让23幅经营性土地,有11幅土地因竞买人不足流拍,成交的土地也多数以底价成交,8月3日举行的福州第四次土拍,4幅土地均以一轮成交。外围县市土拍市场热度也大不如前,同区域楼面价大幅下滑,以福清为例,8月27日成交的23号地块楼面价相比5月成交的16号地低了将近3000元/平方米。

在曾有“楼市四小龙”之称的安徽省合肥市,土地流拍也时有发生。今年8月底,合肥市一场土地拍卖会共有七宗地块参与,其中包河区、巢湖市各有一宗流拍。今年以来的不完全统计数据显示,合肥市累计流拍的地块已经超过10宗以上,个别地块甚至出现连续两次流拍的情况。

中国指数研究院数据显示,2018年前三季度,全国300个城市各类用地成交楼面均价2220元/平方米,同比下跌8.2%,平均溢价率为16.1%;其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米,同比下跌6.5%,溢价率为18.3%,较去年同期下降21.1个百分点。

中国指数研究院相关负责人分析认为,一方面,2017年品牌房企整体拿地规模处在历史最高水平,基数偏高;另一方面,今年以来,受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响,品牌房企拿地更趋谨慎,拿地规模有所下降;同时,企业拿地布局下沉三四线,也是拿地金额下降的重要原因。

中原地产首席分析师张大伟表示,地方政府加大土地供应力度,开发商对热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍,不少以往的地王“邻居”并没有拍出地王价格,这是市场降温的重要信号。

三是供应量与流拍数均创新高。WIND资讯统计显示,2018年以来全国100大中城市住宅用地供应数量达3232宗,创2014年以来同期新高,同比去年增长26.20%。与此同时,土地流拍却在蔓延。

中国指数研究院提供的数据显示,2018年1至8月,全国300城共推出各类用地18468宗,流拍890宗地块,占推出土地宗数的4.8%,较2017年上升1.2个百分点。从各城市流拍土地宗数来看,部分东部沿海城市成为土地流拍的主要区域,如宁波、泰州、滨州,分别流拍了38宗、41宗、53宗;从土地流拍宗数占推出土地数的比重来看,主要集中在部分经济实力较弱的中西部城市,如西宁、银川、太原。

东吴证券研究报告认为,从地域分布看,河南省流拍数量居首位,2018年1至8月已超百块,华东地区的山东、浙江、安徽也是土地流拍事件多发区,紧随其后的是四川、贵州等省份。总的来看,经济欠发达或偏远地区市场热度不够,土地被流拍的概率更大。

中信建投研报统计认为,以土地宗数为口径,今年以来流拍率约6%,流拍率高于近轮周期中最低迷的2014年,尤其是一线城市,流拍率更是在二季度创下17%的最高值。上海克而瑞地产研究员吴嘉茗分析称,全国土地市场成交规模仍然维持高位,随着一二线城市供地规模持续增加,未来土地流拍现象将增多。

责任编辑:袁上草
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