首页 >  智见 >  正文

李宇嘉:楼市调控再造应从交易市场转向租赁市场

2018-09-04 09:29 来源 : 每日经济新闻     

分享至

近期,住房租金上涨、违规融资、配套装修不规范等,使得住房租赁市场再次引起全民关注,其程度不亚于房价上涨。

近年来,购房者或多或少都有投资的想法,但几乎没有人为了投资而租房。在各大城市,“先租后买”已成为居住的定式之一,加上房价上涨并长期在高位运行,人口流动和工作变动越来越频繁等原因,在很多大城市租房人群早已超过买房人群。

基于此,租房更应该成为被关注的民生事项,房租稳定也是民生和社会稳定的基础。

与房价未被纳入CPI指数构成不同,租房作为一种大众消费行为,决定了房租上涨会导致CPI上涨。自2002年有统计数据以来,CPI中房租月均同比上涨3.32%,而同期CPI月均同比上涨2.8%,前者每月比后者高出0.53个百分点。

作为基础性成本,房租上涨意味着人工成本、仓储成本、门店成本等全部上涨,必然也会导致生活消费价格上涨。从去年以来,大类消费品中的白酒、黑白家电普遍提价,再到近期家政服务和家装建材涨价,人工、仓储、门店等成本上升是罪魁祸首,而这些成本的上升与房租上涨直接相关。

与有房者相比,租房者是多为25~35岁的年轻群体,这类群体有两个特征:一是边际消费倾向高;二是创业和扎根城市的愿望强。据易居研究院统计分析,2017年北京等20个大城市房租收入比在30%以上,尽管与发达国家大城市“居不易”的状况差不多,但房租只是生活消费的一部分,我们在其他领域的支出压力也很大,比如子女教育、父母养老、医疗和社会保障等。

房租上涨过快,将产生明显的消费挤出效应,抑制最有消费意愿的群体释放消费潜力,也将阻滞我国内需型社会的建立。这部分人群既包括25~35岁的城市主力消费人群,也包括2.45亿外来人口、农村待转移的近3亿人口。

2008年之前,我国社会消费品零售增速一度达到23%,但其后一路下滑,今年7月已跌至8.8%。根据北京市统计局的数字,2017年北京居民开支最多的是居住和医疗保险两项,较2017年增幅分别达到了11%和16%,而食品烟酒和衣着服饰这两项则分别下降了0.7%和8%。

2017年,我国新出生人口为1723万,比2016年减少63万,这也是放宽独生子女政策后新出生人口首次下降。考虑到之前二孩政策效果显著,2017年新生二孩占比51%,二孩人数(879万)增加近48万人。显然,一孩生育率下降更快,导致总出生人口减少。

近日,全国人大通过了关于修改个人所得税法的决定,最大亮点就是,子女教育、继续教育、大病医疗、房贷利息和租金、赡养老人等5项刚性支出可在税前扣除。

事实上,该政策出发点就在于,近年来居民基本生活成本上涨太快、居高不下。如果房租支出占到可支配收入的30%左右(一线城市占比在40%左右),不仅将成为居民消费的最大杀手,抑制内需社会建立,也将极大地蚕食年轻居民的创业和工作热情。

年轻的租赁人群,他们首先是普通的城市居民,然后才是创业者。扣除基本生活支出的结余太少或不得不负债,将极大地挫伤他们创业的积极性和动力,甚至动摇他们留在大城市的信念。因此,楼市调控之后,必须要加码租赁市场调控。

8月17日,北京监管部门集中约谈了主要住房租赁企业,提出了“三个不得”“三个严查”。此前深圳市也出台整顿市场乱象的通知,明确将租赁市场的乱象整治列入房地产市场乱象整治。在稳定租金方面,主管部门正在先行先试,探索限价租赁房制度。

这仅仅是个开始,相比商品房交易市场调控,租赁市场调控的难度更大。

首先,房租价格上涨是长期过分重视交易市场、忽视租赁市场的结果。2008年“扩大内需”及随后3600万套保障房战略,国家对公租房、中低收入人群住房问题很重视,但落实到地方后,一些地区重量化指标多于供给质量。

其次,2017年以来各地都出台培育租赁市场的文件,但也存在一些问题,比如集体土地建租赁房(特别是公租房)仅有个别案例。相反,租赁政策红利(特别是培育规模化租赁)却异化为资本助推下的长租公寓乱象。

再次,长期重视交易市场,导致监管基础薄弱,国家统计局等官方口径中,对租赁市场的统计远少于交易市场,仅在CPI中有“租赁房房租”指数一项。

由于第一手的数据缺失,监管者不得不从各大中介机构获取租赁数据。但是,中介机构的市占率有限、经营策略不同,统计口径亦有差别,即使将各家信息拼凑起来,也很难反映出市场全貌。

由于数据缺失,一直以来租赁行业定位不清(去年7月才确定为“生活服务业”),涉及的监管部门(住建、国土、规划、消防、民政、工商、公安等)又多,加上租赁管理投入人力、物力大,但对经济并无多大直接贡献。因此,地方对于租赁市场的监管,通常以“约谈”“检查”等手段为主,一阵风后乱象依旧。

最后,租赁监管难以落地,还缘于租赁市场有明显的地域性特征,从上到下的监管落地难度大,更需要因城施策,激励地方政府的主观能动性。目前看,尽管租金上涨,但各大城市还是更重视商品房交易市场,并通过人才政策让“需要的人”免受房价和租金侵扰。针对租赁主体的新就业和中低收入人群,规范和发展租赁的积极性不高。

未来对于上述难题,首先要站在构建内需社会,保障基本生活的高度,将楼市调控重点转向租赁市场。

其次,修复租赁市场监管的基础设施,包括存量租赁住房规模和结构、租赁居住质量、租赁交易价格、租赁供给主体和需求状况等。基于此,应该从上到下制定住房租赁发展规划。

再次,应该加强供给侧结构性改革。目前,最大的问题在于中低价位、中小户型的“适租型”租赁房太少。城市空间已进入存量时代,存量商品住房供给弹性小、价格高,供给侧结构性改革的重点在于存量商业办公、工业区宿舍、城中村、外围集体土地等再利用,但再利用的基础是政府支持下的配套完善、“适租型”导向的修缮,而不是基于抹平“洼地”而任由长租公寓抬高租金价格。

最后,要杜绝城市大拆大建,特别是严禁打着棚改的旗号拆掉位置良好、租金适宜的存量住房。(作者李宇嘉为深圳市房地产研究中心研究员)

责任编辑:吴芃
相关推荐
  • 呼和浩特全面停止去库存调控措施以遏制房价上涨

    呼和浩特全面停止去库存调控措施以遏制房价上涨

    呼和浩特市住房保障和房屋管理局副局长杨万邦介绍,2016年以来,按照国家相关政策,呼和浩特市开展房地产去库存工作,住房土地供应量相对较少,按土地部门提供数据显示全市近三年的住房土地供应不足2000亩,造成近两年上市销售房源较...
    2018-09-01 10:10
  • 楼市20年:调控中的“居住”回归 一个全新的楼市即将到来

    楼市20年:调控中的“居住”回归 一个全新的楼市即将到来

    王红所指的新政是长沙市6月25日出台的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。该新政目前在全国楼市中可谓最严——限售期达4年、暂停企业在限购区购房、2年内离婚按婚前拥有房产政策执行……
    2018-08-29 08:30
  • 住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府

    住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府

    记者17日从住房和城乡建设部了解到,住建部17日约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志。约谈指出,今年以来,各地全面贯彻落实党中央、国务院决策部署,认真落实房地产调控主体责任,因城因地综合施策,调整供应结构,遏...
    2018-08-17 21:18
  • 汽车产业三季度仍“趋冷”长远或成房价调控受益者

    汽车产业三季度仍“趋冷”长远或成房价调控受益者

    按照汽车产业景气评价指标体系,二季度汽车产业景气指数ACI为30,位于浅蓝灯区,处入“趋冷”区间。
    2018-08-16 08:15
  • 7月一二线城市新建商品住宅售价环比涨幅有所回落

    7月一二线城市新建商品住宅售价环比涨幅有所回落

    8月15日从统计局网站获悉,国家统计局今日发布了2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。对此,国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行了解读。
    2018-08-15 10:19
  • 房地产调控须促进长效机制加速落地

    房地产调控须促进长效机制加速落地

    从“抑制房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”,充分彰显国家对房地产市场坚持调控的决心和力度。
    2018-08-13 07:57
  • 调控汽车总量 守护碧海蓝天

    调控汽车总量 守护碧海蓝天

    7月31日,海南省政府新闻办发布《海南省小客车保有量调控管理办法(试行)》《关于对部分小客车实行限行的通告(试行)》。《管理办法》自今年8月1日起实行,《限行通告》自2019年8月1日起实行。
    2018-08-03 08:00
  • 深圳楼市调控加码 新购商品住房3年内禁止转让

    深圳楼市调控加码 新购商品住房3年内禁止转让

    7月31日,深圳市规划和国土资源委员会发布《关于进一步加强房地产调控 促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》),要求暂停企事业单位、社会组织等法人单位在深圳市购买商品住房;同时,居民家庭新购买的商品住房自取得不动产...
    2018-08-01 08:02

关注中国财富公众号

微信公众号

APP客户端

手机财富网

热门专题