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房租还要涨多少你才会离开北京?

2018-08-22 15:58 来源 : 投中网     

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“我自己有过一次和长租公寓抢房源的经历,那套两居市场价格在4500元左右,蛋壳可以给到业主5500元。”一位北京的房租中介说到。

8月17日,时任我爱我家研究院院长的胡景晖炮轰自如、蛋壳等长租公寓高价抢房源、重装修,是近期房租暴涨的主因之一。言论一出,又撩拨起1亿多租房群体敏感的神经。

天下租房网数据显示,2017年2月到2018年5月,北京租房价格涨幅达25.9%。我爱我家研究院数据显示,2018年前7个月,北京租房租赁市场交易总量同比增长14.4%。7月份,北京的住房租赁月租金均价为4902元/套,环比上涨2.9。

北京房租暴涨背后的推手究竟是谁?资本在其中扮演了什么角色?为高房租买单的真的只有北漂租客吗?

谁来背锅

胡景晖的言论把自如、蛋壳等长租公寓推上了风口浪尖。

自如、贝壳和蛋壳们纷纷发声,撇清自身与房租上涨的联系,但似乎于事无补。北京市住建委联合多部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人;8月19日,北京住房租赁企业召开座谈会,自如等10家参会企业明确承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

这场房租暴涨罗生门的背后,长租公寓在涨租中究竟扮演什么角色?涨房租的锅到底应该谁来背?

谈到价格就不得不提供需关系。从供给端来看,北京拆违已进行多年,城中村、出租大院等“低端”出租房源供应量明显减少。《财经》杂志数据显示,“2015年至今,北京市累计拆违1.2亿平米,相当于拆了177个北京像素。北京像素是北漂的居住圣地,住了3万人。”

站在需求的角度,虽然一直在疏散首都职能,但北京市常住人口并没有明显减少。近三年一直保持在2170万人左右。此外,去年香草招聘联合房天下发布的报告显示,84.2%的应届生毕业生需要租房。教育部数据显示,2018年全国应届毕业生人数高达820万人,较去年上涨25万人。

一边是不断减少的房源,一边是租房刚需群体的涌入,北京房租高涨似乎是定局,但这并不意味着长租公寓可以把自己从房租高涨的趋势中摘干净。

左晖曾说,北京的存量住房700万套,其中三分之一在租房市场。如今的长租公寓和房产中介争的就是这200多万套房。前不久还宣称没房的长租公寓,在参加座谈会后一口气拿出了12万套存量房,相当于200多万套的5%。存量房就达市场房源的5%,要说长租公寓市场份额小,不足以影响市场价格,实在有些牵强。

资本狂欢

长租公寓的底气来自资本的加持。资本带来了房源和规模,却尚未带来收益。

今年7月,贝壳研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》显示,我国拥有1.68亿住房租赁人口,租房市场规模超过万亿。受到婚育年龄推迟、单身贵族崛起、月供与月租金的剪刀差扩大等因素的影响,这组数据还将持续增加。

巨大的市场规模,加上国家出台的一系列有利政策,让住房租赁市场成为资本追逐的风口,长租公寓也成了这两年的“香饽饽”。

图为部分长租公寓品牌融资情况(来源:CVSource)

《2018年中国住房租赁白皮书》把长租公寓运营商分为五大类创业、房企、酒店、中介和国有企业。其中创业、房企、中介三种背景的长租公寓运营商是目前市场上的主力军。

根据每日经济新闻报道,国内排名Top100的房地产开发商中,已有超过30家涉足长租公寓领域。中介涉足长租公寓以链家的自如为代表,创业企业诸如魔方公寓、YOU+公寓等。

这些公寓品牌运营模式和成本构成不尽相同,总体来看,可分为集中式公寓和分散式公寓。集中式公寓。

集中式公寓以YOU+公寓和魔方公寓为代表,企业直接拿整栋楼装修,并设置公共区域,提供相应服务,相当于漂泊者的“乌托邦”。分散式公寓以自如为代表,从房东手中拿到房源后,进行统一装修后再租给住户。

业内人士普遍认为被资本看好的长租公寓并不赚钱,仅靠租金回本十分困难,地产大佬潘石屹直言不看好长租公寓的发展,他直言“租房的价格再翻一番还是亏本的。” 根据新城控股高级副总裁欧阳捷的测算,按照租赁的方式运营,上海住宅市场的投资回报率只有1%左右。如果未来5年租金翻一番的话,投资回报率也仅为3%到4%,无法覆盖租金成本。况且指望租金大幅上涨本身就不现实。

短期来看,已经入局的长租公寓,想要盈利只能通过不断扩充房源实现规模效应,同时提高运营能力。

长远来看,长租公寓要想盈利必须增加盈利模式。YOU+公寓创始人刘洋曾表示基于线下场景的体验消费,为其带来溢价,“我们发现我们优势不是拿地然后租房,而是运营管理从而提升整体价值。”

规模对目前的长租公寓来说至关重要,规模形成的背后需要房源和资本的支撑。长租公寓对存量房源的抢夺给本来就供不应求的北京租房市场带来了巨大的压力,也必然会引起租房价格上涨。

长租公寓火热背后是资本的狂欢,“北漂租客”们被裹挟进狂欢之中,营造出一片繁华景象。狂欢进行到现在,“北漂租客”已然体力不支,“京城居不易”时时刻刻在提醒他们退场。如果他们离开,这场狂欢该由谁来买单?

谁在买单

“房子再贵总有人租,客户要么接受价钱要么接受装修。” 北京的一位房屋中介这样告诉投中网。

1.6亿租房群体最先为暴涨的房租买单。华创证券数据显示,2017年北京市平均工资增速为8.4%,但是平均房租涨幅高达29.7%,远超平均工资的增速。

最近正在换房子的王女士面对高额的房租也只能无奈,“房租涨得太快了,自如之类的根本租不起。我和男朋友在西小口地铁站附近租了一套不到50平米的一居室,每月房租5600,我们俩税后工资加起来也才11000,交完房租连五月天的演唱会都看不起了。”

为房租买单的可不止租房群体,可能还有整个经济。上海易居研究院2017年的数据显示,北京房租收入比已达58%。过高的租金支出必然导致其他消费的下降,产生市场走弱的假象。

房租的猛涨必然拉动CPI上涨,通胀压力将逐步释放。华创证券分析认为,我们目前人口红利正在消失,房租上涨带来的生活成本上升将会传导至企业成本上,进而拉升物价水平,这在劳动密集型的服务业表现尤为明显。

房租事关民生,看似是租客买单,却足以影响经济。站在这个角度,我们不妨把房租上涨和拼多多们的崛起放在一起。当五环内的白领把工资都交给房东,拼多多在她们眼里还会又土又low吗?

责任编辑:郭俊
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