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以房养老:另一种选择的背后

2018-08-18 08:59 来源 : 中国证券报        作者:郑秉文

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       现实背景:以房养老市场潜力六点分析

  住房反向抵押是作为一项商业养老保险产品推向市场的,面向的是60岁及以上老年群体,用官方的表述,是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的商业养老保险业务,其资格条件是那些拥有房屋完全产权的老年人群体,其具体做法是将其房产抵押给保险公司,老年人继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权,其受益条件是按约定条件,老年人领取养老金直至身故,在老人身故后,保险公司获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

  从老年群体规模及其发展趋势来讲,国家统计局的数据显示,2017年底,我国60岁及以上老年人口数量达2.41亿人,占总人口的17.3%;65岁及以上达1.58亿人,占总人口11.4%。这两组数据显示,中国是世界上老年群体绝对数量最大的经济体。重要的是,由于计划生育等原因,我国人口老龄化发展速度迅速,据联合国的预测,到2035年60岁以上人口高达4.09亿人,占总人口32.2%;到2050年高达4.79亿人,占总人口44.0%。

  从人口寿命预期来看,今年是改革开放40周年,40年前,我国的人口寿命预期男女平均仅为65.51岁,而今年是76.48岁,40年提高了11岁。联合国的预测显示,我国的人口寿命预期到2035年将提高到78.83岁,到2050年提高到81.80岁,即在未来30多年里,我国人口寿命预期平均将提高5岁多。对住房反向抵押业务而言,具有现实意义的一个数据是高于男性的女性寿命预期:1978年女性平均寿命预期是67.26岁,2018年是78.16岁,到2035年将提高到80.70岁,到2050年提高到82.66岁。

  从多层次社会保障体系来讲,我国养老保障资源还不足,多元化结构远未形成,多层次养老保障体系的建设刚刚起步,退休人口的主要生活来源是第一支柱基本养老保险,而第二支柱企业年金的参与人数很少,只有2300多万,第三支柱刚起步试点,并且我国的长期护理保险刚刚试点两年,以房养老的潜在市场很大。在美国,养老保障的重要性排在第一位的是社保,第二位就是以房养老,第三位是企业年金,第四位是个人养老账户,第五位是其他家庭资产收入。

  从住房自有率来看,世界各国平均住房自有率是61%,而中国的住房自有率高达87%,高于几乎所有的发达国家:美国住房自有率是61%,英国是70%,瑞典是59%,法国是56%,奥地利是55%,荷兰是54%,丹麦是52%,德国最低,仅为46%。拉丁美洲国家钟爱住房自有产权,但是住房自有率也低于中国:乌拉圭是69%,智利和墨西哥是70%,巴拉圭71%,巴西74%,阿根廷是75%。其实,在中国城镇地区,1998年房改之后即使由于种种原因没有参加房改的个别群体,他们虽然当时没有购买产权,但公共住宅“长期租用”的实际情况也相当于产权自有。

  从家庭财富净值来看,我国的情况更为特殊,绝大部分家庭财富主要“固化”在不动产上,尤其在一线城市更是如此,据可检索到的几年前有关学术机构的估算,一线城市的房产占家庭财富净值的比例为75.9%,而英国的家庭财富净值中不动产占36.8%,美国仅为28.7%。重要的是,我国城镇家庭拥有2套住房的比例是13%,拥有3套的占2.51%,这说明我国家庭投资型房产占比较高,有关统计显示是71.5%,远高于美国家庭的投资型房产15.5%的占比。我国的家庭财富净值结构还有一个特点,那就是城市住房资产占家庭总资产的比例随着户主年龄的增加而提高,其中,60岁及以上的家庭住房占比高达82.3%。

  从家庭结构来看,我国的空巢家庭和失独家庭是两个特殊的群体。比如,相当一部分空巢家庭的子女定居国外,境遇较好,但由于生活习惯等原因始终独居在国内。再如,由于计划生育的原因,我国的失独家庭数量持续上升,据估计,目前独生子女人数大约是1.5亿人。同时,按人口疾病死亡率来推算,15岁至30岁年龄段的死亡率为40人/10万人,据此估计,我国每年15-30岁独生子女死亡人数至少7-8万人,即每年约7-8万个家庭成为失独家庭。目前失独家庭估计超过百万,据有关预测,到2050年将超过千万。另据一项研究结果,失独老人中50%的人患有高血压、心脏病等慢性疾病;50%的失独家庭经济困难,月收入在平均收入以下。

  上述6方面分析足以显示,作为一个养老保险产品的选项,在理论上讲,我国住房反向抵押的潜在市场是存在的,潜在需求是明显的,并且发达国家与我国相比不是一个数量级,但问题是如何让住房反向抵押的潜在市场变为现实需求,这是一个问题。

  

责任编辑:梁肖廷
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