共享办公迎来上市潮　但盈利问题怎么破？

过去两年，共享办公领域爆发了倒闭潮、并购潮。但到了今年上半年，这个领域居然迎来了新一波的潮流——上市潮。

作为国内联合办公领域唯一一家独角兽企业，优客工场在吸纳大量融资的同时，也引发了外界对其IPO的诸多猜测。甚至有媒体报道称，优客工场已经启动赴港上市，尽管优客工场创始人兼董事长毛大庆对此“不予置评”，但他也曾表示今年或明年年初可以上市。潘石屹则是丢出“实锤”，表示SOHO 3Q将独立拆分上市。

对于投资人来说，这或许是个好消息，但从2015年开始爆发的共享办公领域，至今鲜有玩家公开表示自己盈利。在上市潮这个“利好”的背后，行业的盈利问题应该如何破除？

上市潮正在到来

共享办公模式公认起源于2010年美国最早的众创空间WeWork，其起步模式是用折扣价格租下整层写字楼，然后进行二次设计，再以工位为单位分租给愿意挨着办公的初创企业。这一模式也得到国际众多共享办公平台的模仿。

2015年被称为共享办公的元年。这一年，国内在“大众创业、万众创新”的号召下，政府采取上市制度改革、普惠性税收措施、优化资本市场等系列措施，众创空间如雨后春笋般出现。据不完全统计，目前国内共享办公空间超过4000家。而在过去这三年中，领域内迎来大洗牌。从融资信息来看，2015年各类众创空间、孵化器、联合办公融资27笔，2016年36笔，2017年31笔，2018年至今是9笔。从融资的情况来看，融资正在逐渐往头部汇聚。

行业的大洗牌从并购可见一斑。早在2016年，优客工场就以战略投资形式参与了无界空间的A轮融资；2017年4月，洪泰创新空间并入优客工场；2017年11月，优客工场控股碎片空间；2018年3月，与无界空间合并。至此，优客工场总估值接近110亿元。

并购潮在最近两三年爆发，除了优客工场外，2017年3月，WE+联合办公空间与酷窝COWORK办公社区宣布正式合并；2017年7月，裸心社合并新加坡共享办公企业JustCo；2017年8月，Wework宣布收购一家新加坡的共享办公企业Spacemob；2018年4月，People Squared以3 亿元的价格完成对Workingdom 的全资收购；同月，Wework收购了裸心社……

让人没想到的是，在经历了之前的倒闭潮和并购潮后，这个领域居然就迎来了上市潮。

6月8日，优客工场宣布完成了数亿人民币的C+轮融资，自2015年1月成立至今三年多时间里，其融资总额已超35亿元。毛大庆曾对福布斯表示，优客工场或许只要再进行一两轮融资就可以上市，可能是在今年，也可能是在明年年初。

与毛大庆的“模棱两可”相比，潘石屹则在日前的SOHO 3Q城市拓展发布会上表示，SOHO 3Q致力于做国内最大的办公楼综合服务商，计划于明年上市。

从去年下半年开始，SOHO 3Q加大了自己扩张的步伐，先后进行了四轮城市扩张。截至目前，SOHO 3Q已经进入12个城市，拥有79个项目。尽管跟优客工场的规模相比仍有些“小”，但上市步伐已经追上优客工场。

盈利模式仍然模糊

不过，从盈利这个角度来看，这个领域目前似乎还没能说出让人信服的故事。

在业内人士看来，共享办公行业面临四大问题：一是存在“散”和“薄”的现象；二是区域发展不平衡；三是盈利模式单一，资金匮乏；四是专业化程度不高，运营管理人才欠缺。

去年9月，国内首家共享办公企业宣布赚钱，这家企业就是跟优客工场宣布合作的方糖小镇，而其盈利的模式就是“收租”。当时，方糖小镇CEO万里江表示，对于众创空间而言，性价比和毛利率是最关键的因素。“方糖小镇的租售比（单工位成本除以单工位售价）可以达到50%，这在业内绝对属于领先。”相比于行业平均的60％到70%，万里江显得自信满满，他预计2018年上半年可以实现社区总盈利。

即便是鼻祖WeWork，其公开资料显示，2014年租金收入占到了总体收入的93.33%，融资报告中预计在2018年整体租金收入会占到整体的87.27%。服务型收入从6.67%增加到12.73%。

于是，赚差价就成了这个领域第一个盈利的来源。业内人士指出，共享办公最基本的挣钱逻辑就是通过服务、创意、运营、差异化等创造出空间的增值，赚取租金的差价。举个例子，如果将一个租金在5元/平方米/天的乙级写字楼改造成共享办公，其租金可以达到7-12元/平方米/天，甚至是更高的水平。

不过这种方式在政府大力补贴的孵化器时期就已经被证实了“压力山大”。业内人士指出，共享平台集中于一线城市，场地租金过于昂贵，新创企业原本就比较脆弱，如果业主提高租金，势必将他们驱赶离开。在政策扶持期尚勉强维持生存，一旦失去补贴可能就难以为继。

国内的诸多共享办公企业显然不满足于只靠“收租”过日子，他们正在探索新的可能盈利的模式。

与此同时，与开发商联手、进驻商业地产，也被视为领域一个盈利的“好途径”。不过事实上，与大举进入、疯狂布局长租公寓不同，对于共享办公，开发商都表现的较为谨慎。据了解，万科、金地、远洋、新城、龙湖等企业都推出了自己的共享办公品牌，但多处在与第三方合作和试水阶段。比如声响比较大的金地IBASE原点只运营了4个项目，而龙湖的一展空间甚至未被列入其官网的产品服务体系。

也有提出生态系统论的。优客工场在其发布的一份报告中指出，在国内外竞争对手云集的众创空间领域，单一“数桌子”的收租模式必将被淘汰，而其终极目标是如何构建一个生态系统，更有效地服务于“众创、众包、众筹、众扶”的创业创新领域。

事实上，目前优客工场正在做资源整合平台，一方面，把入驻1000多家企业和3万会员整合起来，他们的价值可以进行共享，形成了一个有活力的生态系统。另一方面，优客工场还直接投资布局了20多家优秀企业作为服务生态的一部分。这些企业全部围绕共享办公内部生态和内部赋能所需的功能，此举旨在使入驻企业得到的不仅仅是办公环境，还有自身的成长。

但这些模式能否真正变现，还需要时间来验证。