因春节后的旺季已经过去,暑期毕业旺季尚未到来,5月北京住房租赁市场整体表现平稳,交易量小幅增加,租金价格基本持平。不过,在客群结构上,90后租客的占比明显扩大,这也预示着大学生毕业租赁旺季即将到来。
交易量增加 市场向暑期旺季过渡
据我爱我家市场研究院统计,2018年5月,北京全市通过我爱我家(普租)及我爱我家旗下相寓(长租公寓)达成的住宅租赁交易总量环比4月增长10%,同比2017年5月增长8.5%。
3月旺季过后,4月北京住房租赁交易量正常回落。而随着大学生毕业季的到来,5月市场又开始了向暑期租赁旺季的过渡,交易量也重新增长,但与3月相比,5月的交易量仍然低出了11.3%,预计6月、7月的交易量会继续上升,甚至超过3月的高点。
整体价格持平 长租公寓价格走低
我爱我家市场研究院统计显示,2018年5月北京的住房租赁月租金均价为4572元/套,环比4月增加8元,增长0.2%,两月基本持平,没有大的波动。而与2017年5月相比,今年5月的租金同比上涨了5%,这也符合近几年北京租金每年上涨个位数百分比的趋势。
分类来看,5月通过我爱我家达成的普租交易的月租金均价环比上涨了2.9%,同比上涨了16.9%。而通过我爱我家旗下相寓达成的长租公寓交易的租金均价环比下跌0.6%,同比上涨1.8%。相比之下,长租公寓的价格比普通租赁更加稳定,并对租金整体价产生了平抑作用。
客户交易节奏与4月一致
据我爱我家集团市场研究院统计,2018年5月,通过北京我爱我家达成的住房租赁交易里,每位客户的平均看房次数为1.87次,与4月基本一致。整体来看,今年3月、4月、5月北京租客租房前的平均看房次数都相对较低,甚至低于去年同期,这说明今年租客的租赁节奏较快,也从侧面反映出当前北京租赁市场的需求依旧较大。
户型、籍贯结构稳定
5月北京住房租赁交易的户型结构仍然保持稳定,两居室过半、一居室超三成、三居及以上占15%左右的结构没什么变化。5月一居室的交易占比为31.8%,环比4月减少了0.8个百分点;两居室交易占比为52.1%,环比4月增加了0.4百分点;三居及以上户型交易占比为16.2%,环比4月增加0.4个百分点。
从租客的身份证籍贯归属来看,5月非北京籍贯的租客占全部租客的78.8%,占比较4月仅多出0.2个百分点,北京籍贯的租客则占21.2%。外地省份中,河北、黑龙江、山东、河南、辽宁、山西仍是占比最大的6个省份,租客的整体籍贯分布结构稳定。
90后租客占比提高
年龄分布上,5月80后仍是主力租房人群,占全部租客的41.4%;90后次之,占全部租客的29.3%;70后占17.7%,其它年龄段租客占11.6%。与4月相比,70后、80后、90后、其它年龄段占比的增减幅度依次为1.4%、-1.2%、1.5%、-1.7%,其中90后增幅最大,同时29.3%的占比也是去年6月以来的最高占比,这也是大学生毕业租赁旺季到来的前奏。
我爱我家市场研究院院长胡景晖表示,从年内看,北京住房租赁市场淡旺季走势依旧,市场正从节后旺季转向暑期旺季。从年同期数据看,北京的租赁交易量还在增长。而根据统计局数据,2017年末北京常住人口为2170.7万人,比2016年末减少2.2万人,更早一年,2016年的外来常住人口也开始下降,可见,北京的人口规模控制已初见成效。但机构的交易数据证明,北京的住房租赁交易量还在增长,这其中有企业自身业务发展的原因,也有北京清理具有安全隐患的廉价合租房带来的合租人口分流因素,而从宏观角度来说,国家正积极鼓励发展住房租赁市场,推动租购并举,北京租赁市场规模的进一步扩大是在意料之中的。
租金方面,从历史来看,由于处在两个旺季之间的过渡期,5月北京的租金价格一般不会有大的上浮,有时甚至会下降。但接下来的6月、7月是真正的高峰期,租金价格将会出现一定的上涨。
目前市场上存在长租公寓拉高租金价格的说法。从长租公寓较普通租赁装修更好、配套更齐全、服务品质更高的角度来看,长租公寓租金价格更高是一个合理的事实,因为市场上的长租公寓品牌大多面向的是中高收入者。但我爱我家的相寓品牌有整租、合租、分租等各种层次的产品,面向的客户群也包含了高中低各个收入水平,加上18年的丰富管理经验,相寓的整体租金价格其实并不高,而且相寓的租期长,其租金在长期合同的约束下更为稳定,所以反而会对市场价格起到了平抑作用。
为防止租金像房价一样被炒高,以控租金的政策概念近期也已经出现。胡景晖认为,相比买卖市场,住房租赁市场的市场化特征更加明显,供求关系对租金价格的影响很大,每年固定的淡旺季走势就是由此而来。而投资投机不会对租金带来根本性的影响,因为租金有人们的收入水平做天花板,一般只能占收入的40%以下,如果租金上涨过快,超过租客能够承受的收入比例,租赁市场的需求将会大幅减少。所以,在不限制需求的情况下,控租金的主要方式就是增加租赁房源供给,这需要国家在开辟租赁房源上有更多的实际推动,如集体土地建设租赁住房、商用房改租赁房等等。
客群方面,80后、90后仍然占据了北京住房租赁市场的绝大部分,但随着毕业租赁旺季的到来,90后出生的大学生们正逐渐扩大他们在北京租房市场上的群体力量,这也会导致6月、7月的租房困难。若时间允许,想要毕业留京的大学生们最好尽早开始寻找合适的租赁住房,在经济条件有限情况下,合租是上佳选择,至于中介机构,品牌知名、实力强的企业会更值得信赖。
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