住房租赁REITs迎来窗口期　公募REITs痛点待解

4月27日，租赁住房领域最大规模的资产证券化产品——碧桂园租赁住房REITs首期成功发行，为国内首单百亿级储架规模的租赁住房REITs。5月11日，全国首单公共人才租赁住房类REITs获深交所评审通过。在4月25日中国证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（“30号文”）后，我国住房租赁REITs迎来窗口期。

“30号文”中明确提到试点发行房地产投资信托基金（REITs），接受记者采访的业内人士指出，公募REITs真正落地试点还有很多具体细节需要考虑和安排。距离公募REITs还有多远？相关政策进展到什么程度了？针对目前REITs行业备受关注的热点问题，多位业内专家表示，目前有关部门正在推进REITs相关政策的制定，为发展公募REITs扫清障碍，特别是推动明确税收相关政策。只有建立新的地根、银根、税收制度并形成长效机制，中国REITs才能真正实现健康发展。

类REITs发行提速

尽管REITs在2005年已经被提出，但受制于经济、财政、房地产、税收、城镇化等诸多因素的综合影响，十多年来一直进展缓慢。直到2016年REITs试点工作被纳入“十三五”规划纲要，住房租赁市场的培育和发展政策得到国务院的支持和认同，并将REITs首次视作鼓励转型“轻资产运营”模式的重要渠道，我国REITs发展进入快车道。

中国REITs联盟发布的最新数据显示，截至2018年4月30日，已有69单类REITs及商业物业抵押贷款支持证券（CMBS）产品在上交所、深交所及机构间私募产品报价与服务系统上市，累计发行规模1742.97亿元；其中，类REITs产品34单，合计规模709.92亿元；CMBS产品35单，合计规模1033.05亿元。

证券时报记者统计，目前有7单租赁性住房的资产证券化产品已经发行，合计发行规模103.14亿元。

实际上，近年来我国类REITs发展的提速，除了国家政策的推动外，也是新时代房地产行业转型发展的内在需要。自中央明确“房住不炒”定位后，全国各地不断推进“租购并举”的住房制度改革，传统的房地产销售模式面临转变，同时，随着金融强监管和去杠杆的深化，传统的房地产融资方式也遇到阻力，资产证券化直接融资的窗户正在打开。

证券时报记者了解到，在中国证券投资基金业协会登记备案的资产证券化产品中，房地产资产证券化产品是其中规模最大、期限较长的，包括类REITs和CMBS等。资产证券化正成为万科、碧桂园等领头房企的直接融资方式。

不过，在中国REITs联盟秘书长王刚看来，中国的REITs不能理解为开发商的融资工具，从国外经验看，REITs更是很好的投资工具。

全联房地产商会秘书长赵正挺指出，房地产行业融资规模持续膨胀，加大银行体系的风险。REITs本身作为长期股权投资基金，将解决资金错配的问题、减少银行体系的风险，对房地产企业而言，REITs提供新的融资渠道，实现轻资产运营。另一方面从投资角度来看，投资者通过赚取房地产买卖差价的直接投资方式将逐步转变为投资于REITs的间接方式，投资于良好现金流的商业物业，不仅有利于资本市场和房地产市场的整合，也将使房地产的投机行为大大减少，REITs有利于激发中国资本市场活力，满足多层次投资需求。